Ринок котеджної нерухомості України: зміна попиту та основні тенденції ринку

Огляд ринку котеджної нерухомості

Котеджна нерухомість в Україні завжди мала особливий статус з огляду на аудиторію споживачів, адже жити за містом це престижно, дорого та статусно. Попит на заміську нерухомість в Україні почав активно зростати з 2015 року та особливо під час ковідного карантину. На жаль, війна в Україні призвела до зупинки багатьох проєктів, зміщення попиту у західні регіони та зміни у потребах споживача. Більш детально про основні тенденції ринку у статті від редакції Property Тimes.

Попит та пропозиція

У 2021 році на ринку Київської області було представлено 247 проєктів котеджної забудови. На сьогодні на спеціалізованому сайті з пошуку нерухомості представлено понад 500 проєктів котеджів, таунхаусів, дуплексів від забудовників під Києвом. Це найбільший за числом пропозицій ринок у порівнянні з іншими регіонами, так у Львівській області пропонується у продаж 104 проєкти котеджних містечок, Івано-Франківській області - 64 проєкти, Одеській області - 30. 

Згідно з даними Держстату ми можемо бачити, як поступово відновлюється ринок приватної забудови після різкого спаду у 2022 році. Статистика включає усі односімейні будинки, в тому числі й котеджі. Але щодо приватного будівництва, то важливо розуміти, що фактичне завершення будівництва і дата введення в експлуатацію можуть різнитися. 

За даними Держстату

Звісно, на ринок заміської нерухомості значною мірою впливають ті ж самі негативні фактори, що і на інші формати нерухомості: нестабільність у країні, макроекономічні показники, демографічні та міграційні процеси всередині країни, зниження купівельної спроможності. Експерт з нерухомості Михайло вказує, що окрім суто економічної причини (зубожіння населення) варто говорити також про психологічний фактор - невизначеність у завтрашньому дні. «Війна і ворожі інформаційно-психологічні операції (ІПСО) досягли певних успіхів у створенні відчуття протилежних настроїв в українському суспільстві - від «завтра перемога» до «все пропало», що урешті-решт занурює у стан невизначеності навіть психологічно стійких людей. Як наслідок, люди не готові купувати товари з високою вартістю, оскільки не розуміють, що їх чекає завтра, і виснажені «емоційними гойдалками», - говорить експерт.

Основні тенденції ринку

Експертка з нерухомості Тетяна, відмічає, що ринок залишається ринком споживача: покупець зацікавлений в програмах лояльності, дисконтах, схиляється до готового житла у форматі «заїхав і живи». За даними T.H.E. Capital третина ринку нової пропозиції припадає на таунхауси. А серед основних переваг експерти відмічають автономність, більшу безпеку ніж у містах. «На мою думку, також слід врахувати, що заміське життя певним чином знижує стрес - для багатьох українців це зараз дуже суттєво», - ділиться спостереженнями експертка.

Проведено опитування серед 50 рієлторів, які працюють з заміською нерухомістю регіону наприкінці 2024 року. Згідно з опитуванням у 2024 році можна виділити такі основні тенденції ринку:

 - кількість угод на ринку знизилася на 10% у порівнянні з 2023, переважно через спад попиту влітку, що пояснюється мобілізаційними діями влади;

 - 49% ринку - це первинна нерухомість (котеджі, таунхауси), порівняно з 2021 роком, де доля первинної нерухомості доходила до 80%;

- 34% продажів будинків з ремонтом, меблями та технікою, 30% - готове, «нульовий цикл», 18% - в стадії будівництва, ще 18% - з ремонтом;

- 41% угод в ціновому діапазоні $1200-1300/кв. м, 26% - від $1100-1200/кв. м, ще 25% угод закривалися при вартості кв. м від $1300-1500 і вище;

- 70% попиту на будинки від 100 до 150 кв. м;

- 86% попиту на розмір ділянки від 2 до 5 соток;

 - попит на тип житла: 67% шукають окремостоячий будинок на невеликій ділянці; 11% - таунхаус; 18% - дуплекс. 

В цілому ринок заміської нерухомості в інших регіонах також працює за схожими шаблонами, де відбулося зниження долі первинної нерухомості внаслідок зростаючої пропозиції на вторинці. Про це говорить і Михайло: «Щодо ринку нового житла, він залишиться під сильним тиском з боку вторинного ринку, який стане основним конкурентом забудовників. Якщо на первинному ринку ціна не може опуститися нижче собівартості будівництва, то на вторинному ринку вартість продажу визначається психологічною готовністю продавця продати за «ті гроші, які зараз пропонують». І тому цілком є логічним, що покупці частіше обиратимуть готове житло за нижчими цінами, ніж інвестувати в нове, більшої вартості, будівництво якого ще не завершено».

Експерт з нерухомості Олесь також звертає увагу на появу тренду інвестицій в заміську нерухомість, як в перспективний актив для здачі в оренду, хоча раніше такий ринок розглядали переважно кінцеві споживачі. Він називає такі цифри:  інвестиція в котлован з дохідністю 15% річних, оренда 9-10% річних плюс капіталізація. 

Аналогічно позитивному впливу від програми державного кредитування «єОселя» на ринок житлової нерухомості у сегменті багатоквартирного житла, експерти вказують і на зростаючу частку таких угод в сегменті заміської нерухомості, оскільки з 2024 року цей сегмент додали до програми. Розтермінування на час будівництва надають більшість системних девелоперів котеджів.

Також експерти вказують на зростання попиту саме на економ- та комфорт-сегмент забудови. Тренд, який почався ще до війни, зі зниженням купівельної спроможності покупців тільки посилюється. Так Тетяна вказує на те, що більшість продажів припадає на більш доступні за ціною котеджі та таунхауси оптимальної площі 80-100 кв. м та з ділянкою, що не більше 5 соток. 

Перспективи

Прогнозувати майбутнє сегменту заміської нерухомості, коли в країні триває війна, важко, та варто розуміти вірогідність появи «чорних лебедів». Все ж таки експерти однозначно вірять в продовження вищезгаданих тенденцій, зростання вартості квадратного метра та поступове відновлення ринку. 

Щодо перспективних напрямків розвитку, Тетяна говорить: «За прогнозами наших учасників спільноти, Київська, Львівська, Івано-Франківська області в цьому році залишаться популярними. Так само як і сегмент прибуткових котеджних проєктів в Карпатах. Деякі девелопери відмічають перспективними районні центри й відносно невеликі міста як, наприклад, Вінниця, Луцьк, Рівне, Кам’янець-Подільський тощо». 

Стосовно попиту на заміську нерухомість Михайло вказує, що заміське житло орієнтоване на специфічну аудиторію, яка прагне відокремленого формату життя. Однак утримання таких об'єктів вимагає суттєвих додаткових витрат, що зменшує попит. Відновлення попиту на цьому ринку, ймовірно, відбудеться пізніше, ніж у сегменті багатоквартирних будинків. Першими вийдуть із кризи об’єкти, розташовані в межах муніципальних утворень або сучасних котеджних містечок з автономними системами енергозабезпечення та розвиненою інфраструктурою.

Варто зазначити також і деякі зміни у запитах потенційних клієнтів щодо якості котеджів, підвищення зацікавлення у встановленні сонячних панелей та в цілому, більшої автономності проєктів. Олесь також говорить і про попит на фіброцементну покрівлю (не шумить, не нагрівається, як металочерепиця) та очисну систему (каналізація) одну на все містечко. 

 Екологічне виробництво Ruukki – шлях до вуглецево-нейтрального будівництва 

Автор: Ольга Єрошенко