Запровадить нові правила на ринку оренди житла: що відомо про новий законопроєкт та коли його повинні ухвалити

Нові правила гри на ринку оренди житла

Українці просять державу вирішити низку житлових питань, повʼязаних з орендою житла. Йдеться, зокрема, про відсутність соціального орендного житла з доступною орендною платою і державних програм підтримки громадян для оренди житла, незахищені права орендарів, а також те, що більшість договорів оренди укладаються «у тіні». Про це стало відомо під час публічних консультацій, що проводились для створення законопроєкту №12377 «Про основні засади житлової політики».

Він вже зареєстрований 6 січня 2025 року і передбачає створення низки механізмів, які дадуть можливість кожному українцю реалізувати своє право на житло – в тому числі, за рахунок доступної оренди.

Про це повідомила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.

Читайте:

«ДУМКИ ПЕРШИХ: Як будівельному бізнесу працювати у 2025 році». Підсумки року, прогнози та інсайди від ділової еліти та представників влади

За її словами, під час проведених публічних консультацій щодо доопрацювання законопроєкту «Про основні засади житлової політики», їх учасники – українці, які прагнуть поліпшення своїх житлових умов, вказали на низку найактуальніших проблем, повʼязаних з орендою житла. Список очолили ті,  які, на переконання учасників публічних консультацій, дошкуляють громадянам найбільше. Йдеться про:

• Високу вартість оренди житла;
• Відсутність соціального орендного житла з доступною орендною платою;
• Відсутність державних програм підтримки громадян для оренди житла;
• Недостатню кількість пропозицій на ринку житла;
• Незахищені права орендарів;
• Старі немодернізовані будинки, низьку якість житла;
• Те, що більшість договорів оренди укладаються «у тіні». 

«Учасники обговорення підсвітили давню невирішену проблему – український ринок орендного житла неврегульований і неконтрольований. В результаті становище орендарів та орендодавців є незахищеним. Крім того відсутність регулювання та належного адміністрування орендного ринку призводить до зменшених надходжень податків до міського та  державного бюджету», – пояснила Шуляк. 

Вона додала, що учасники публічних консультацій акцентують також на необґрунтовано  завищеній вартості  ріелторських послуг, незахищеності та неврегульованості ринку орендного житла, на брак фонду соціального житла, а також на необхідність у створенні житлових кооперативів (невеликих, на кілька квартир) і виділення земельних ділянок для будівництва такого житла. Крім цього, українці вказали на необхідність запобіжників, що дозволяють запобігти приватизації соціального житла, а також на важливість створення соціального міксу для підвищення ліквідності житлових комплексів з часткою соціального або доступного орендного житла.

«Всі кошти йдуть на оренду, а їх можна було б інвестувати в придбання житла. Ця фраза постійно лунала під час публічних консультацій. Тож у законопроект заклали можливості для того, щоб виправити це. По-перше, йдеться про фінансово-кредитні механізми, які дозволять придбати або побудувати собі житло. Серед них пільгова іпотека, компенсація частини вартості житла, фінансовий лізинг, державно-приватне партнерство для будівництва доступного житла, створення житлових кооперативів. По-друге, йдеться про фонд соціального житла. З нього можна буде отримати житло у тимчасове користування. Наприклад, взяти в соціальну оренду, або отримати як службове (тобто не у власність – таке житло не можна буде приватизовувати)», – зауважила Шуляк.

Вона повідомила, що законопроєкт, про який йдеться – №12377, «Про основні засади житлової політики», зареєстровано у Верховній Раді 6 січня 2025 року. Більше того, документ має бути ухваленим у парламенті до 4 кварталу 2025 року. Це умова отримання Україною коштів за програмою  Ukraine Facility, згідно з якою Україна отримує від ЄС 50 млрд євро до 2027 року. При чому важливо, зауважила Шуляк, що ці кошти в Україну вже почали надходити.

Читайте:

Оренда житла і зарплата: скільки доводиться витрачати у різних містах України (ІНФОГРАФІКА)

Водночас Шуляк наголосила – зареєстрований законопроєкт розроблено як рамковий. Тобто він окреслюватиме загальний курс реформи житлової політики, яка і запустить ухвалення документа. Наступні законопроєкти, які керуватимуть реформою покроково, розроблять найближчим часом. Так, вже розпочато роботу над наступним – «Про фонд житла соціального призначення», в якому будуть детально прописані всі моменти, повʼязані зі створенням житлового фонду соціального призначення. В документі будуть відповіді на питання, що це за фонд, яке житло туди буде входити, з яких джерел він буде формуватися, на чиєму балансі перебуватиме.

За словами Шуляк, саме з фонду соціального житла надаватиметься житло у так звану соціальну оренду. В основі її механізму нижча за ринкову ставка оплати, тобто сумісна з рівнем доходів. Ціна оренди може бути прив’язана до різних показників - доходу претендента, середньої ринкової ціни за оренду, а також від характеристик житла та витратності його утримання.

З фонду соціального житла можна буде орендувати житло у декількох форматах, пояснила Шуляк. Зокрема, планується запровадити як довгострокову оренду, так і короткострокову. Нардепка наголосила на важливості цього пункту, оскільки громадянам, які претендуватимуть на покращення житлових умов у такий спосіб, перевагою буде не лише доступна ціна, а й довгостроковість орендних контрактів, якщо порівнювати з приватними власниками.

Читайте:

Українському ринку праці не вистачатиме понад 500 тисяч кваліфікованих працівників

Згідно з попередніми напрацюваннями, може бути передбачено два формати оренди в залежності від доходу орендаря. Тобто певний відсоток ринкової вартості платитиме громадянин, а іншу частину буде субсидіювати держава. Більше того, можуть запровадити навіть можливість державної компенсації за оренду житла.

«В ЄС, звідки і запозичили цю практику і активно її адаптовуємо під українські реалії, серед механізмів формування орендної плати соціального житла виділяють дохід орендаря і умови, які існують на ринку. Тобто орендна ставка там залежить від доходу наймача та може бути навіть нижчою, ніж витрати на його фактичне утримання. Водночас орендна ставка залежить і від ринкової ціни на таке житло та розраховується як фіксований відсоток від аналогічної вартості на ринку. Наприклад, вартість може складати лише 65% від середньої ціни оренди в приватних власників», – резюмувала Олена Шуляк.

 Як узаконити самобуд: поради та попередження