Цены на жилье в новостройках:
оценка и прогноз
Ослабление карантина неоднозначно сказалось на рынке недвижимости: в одних компаниях растет доля продаж, а некоторые откровенно пасут задних. Что происходит со стоимостью квадратного метра на первичном рынке и каков прогноз цен от застройщиков на перспективу, сообщает эксперт по недвижимости Виктория Берещак.
Цены на недвижимость в Киеве оказались на распутье
Средняя стоимость квадратного метра в мае выросла в течение месяца лишь на 100 грн, или 0,4% - до 25,1 тыс. грн.
За год стоимость квадрата возросла на 1,1 тыс. грн, или на 4,6% - до 24 тыс. грн. Минимальная средняя цена на новостройки в столице в мае 2020 года увеличилась на 500 грн, или 2,9% - до 17,5 тыс. грн. А за год этот показатель подскочил на 1,2 тыс. грн, или 7,4%.
В разговоре несколько мощных игроков на рынке жилья Киева признались, что до конца мая, несмотря на постепенное восстановление спроса на их проекты, они не могли позволить себе поднимать ценники на свои ЖК.
«Сначала нужно стабилизировать спрос, конвертировать теплых лидов в реальных покупателей, а потом говорить о росте цены. Разумеется, это невыгодно и оборачивается потерями прогнозируемого дохода, однако стратегически важно поддержать покупателя, который потом от твоего продукта не отвернется», - поделились мыслями в одной из компаний.
Уже в июне, по нашей информации, минимум 5 столичных компаний планируют повышение цен в своих новостройках пропорционально готовности домов или росту реального спроса на объект. В то же время подавляющее большинство объектов старого масс-маркета, так называемый комфорт прошлого образца, пока находится на перепутье.
Некоторые до сих пор не могут оправиться от падения продаж на 60-70%, к тому же основная аудитория этих девелоперов пока отложила покупку жилья. В таких условиях этим игрокам вряд ли удастся сильно повысить цену, а вот демпинговать они могут с удовольствием.
«Настоящий комфорт-класс сейчас не может стоить в Киеве меньше, чем $700-800 за кв. м, если мы говорим о многофункциональной инфраструктуре, продуманной концепции публичных и частных пространств, уникальной архитектуре и качестве строительства. Разве что экономить на основных материалах: керамоблоке, утеплителе, облицовке фасадов, оконных конструкциях, а также строить гетто», - пояснил один из опрошенных девелоперов.
Динамика цен на недвижимость в Киеве
Ошибочным является мнение о том, что средневзвешенная цена квадратного метра в центре Киева или районах столицы поможет понять, на какую сумму инвестиций в недвижимость стоит рассчитывать.
Купить квартиру в новостройке обычно означает сформировать пул проектов, подобрав ЖК по качественным характеристикам: район, локация, концепция и инфраструктура, класс, диапазон цен квадратного метра, требования к планировке, благоустройству и тому подобное. И уже потом анализировать соотношение цена/качество в каждом проекте вашего шорт-листа.
Средние цены - это лишь ориентир, который не учитывает того, что даже в одном сегменте существуют различия в ценовой политике от комплекса к комплексу и от компании к компании.
Общими в ценообразовании для застройщиков являются лишь одинаковые статьи расходов: стоимость строительно-монтажных работ, рабочей силы. А вот остальные пункты являются очень индивидуальными.
Диапазон цен в новостройках столицы в мае по районам был в пределах от 19 тыс. грн/кв. м до 48,7 тыс. грн/кв. м или от $710 до $1820, если говорить о ценах на недвижимость в долларах.
Самое дорогое жилье традиционно на Печерске, где сконцентрирована недвижимость бизнес- и элит-класса, самое дешевое - в спальных массивах Деснянского и Дарницкого районов.
Долгосрочный прогноз цен на недвижимость в Киеве
В частной беседе опрошенные девелоперы признаются, что планирование ценообразования в настоящее время претерпело изменения. Прежде всего, сейчас как никогда заметна ориентация на платежеспособный спрос: есть покупатель, который заинтересован в новостройке, а также динамика строительства, позволяющая апеллировать к повышению цен, поэтому происходит пересмотр стоимости квадратного метра.
Причем, учитывая неоднозначную и нестабильную ситуацию в экономическом секторе, в частности последствия коронакризиса и выхода из карантина, даже сами девелоперы соглашаются: никаких взлетов средних цен - только постепенный рост.
Прогноз цен на недвижимость, по данным опрошенных компаний, следующий: возможен рост средней цены до конца года в диапазоне от 2-4% до 6-7% в зависимости от курса валют, ситуации на рынке стройматериалов, экономического климата в стране и сопутствующих факторов.
Однако в востребованных полифункциональных комплексах, в которых, кроме жилья, есть акцент на сервисную, развлекательную, торговую, рекреационную, медицинскую составляющую, рост цены будет напрямую зависеть от спроса, объемов продаж, динамики строительства объекта и репутации застройщика.
Представители опрошенных компаний достаточно сдержанны относительно прогноза цен для этих комплексов: речь идет о росте в пределах 10-12% или до 15% нынешней стоимости до конца года при благоприятных условиях (стабильный спрос со стороны покупателей, благоприятная экономическая ситуация, выполнение девелоперами планов строительства).
Повлиять на динамику цен могут и объемы строительства, которые имеют две существенные угрозы. Во-первых, экономические трудности вследствие карантина. Во-вторых, работа Государственной архитектурно-строительной инспекции, которая парализована: она практически не выдает разрешений на строительство и не вводит дома в эксплуатацию.
Например, по данным Госстата, за первый квартал 2020 года в Киеве ввели в эксплуатацию всего 88,2 тыс. кв. м жилья, хотя обычно этот показатель втрое больше. В то же время, по подсчетам экспертов, застройщики успели построить 397 тыс. кв. м жилья. То есть 308,8 тыс. кв. м фактически «повисли в воздухе» из-за парализованной ДАБИ. В дальнейшем это может вылиться в серьезную проблему для украинского рынка недвижимости.
Читайте также о распространенных проблемах с кондиционерами и том, где заказать ремонт читать 
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.