Итоги рынка недвижимости 2019. Детальный разбор цен и мнения экспертов

Украинский рынок недвижимости: итоги, комментарии экспертов

Украинский рынок недвижимости активизируется. Как свидетельствует статистика, в прошлом году оживление наблюдалось практически во всех сегментах — начиная с аренды и заканчивая продажей квартир. Это уже сказалось на ценах — самое востребованное жилье подорожало. Но и арендные ставки, и цены на квартиры в каждом городе меняются по-разному.

Итоги 2019 года в сегментах продажи/аренды жилья.

Аренда: бум на однокомнатные квартиры

По данным сервиса OLX Недвижимость, на рынке аренды в Украине лидируют однокомнатные квартиры — как с точки зрения спроса, так и предложения. За прошлый год было размещено более 272 тысяч объявлений о сдаче однокомнатных квартир. «Двушки» предлагались в аренду чуть реже - было размещено 200 тысяч таких объектов. Выбор трехкомнатных оказался более скромным. За 2019 год на площадке была представлена 61 тысяча предложений о сдаче в аренду "трешек".

"Следует отметить, что однокомнатные квартиры стали лидерами как с точки зрения предложения, так и с точки зрения спроса в крупных городах страны — Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове", - Андрей Коцына, руководитель направления OLX Недвижимость

Среди всех объектов недвижимости чаще всего в аренду сдавали квартиры. Только однушек, двушек и трешек было 534 тысячи. Реже предлагали комнаты - 73 тысячи объявлений. Для тех, кто искал в аренду дома, было более 23 тысяч предложений. Как видим, дома, в отличие от квартир, сдаются гораздо реже. Интересно, что цена аренды домов не самая высокая — средний показатель по Украине составляет 3,5 тысячи гривен в месяц. Отметим, что на одно предложение об аренде дома откликались в среднем 209 раз, спрос на квартиры сильно не отличается - по 214 откликов на объявление.

При этом директор АН Best&Seller Ирина Луханина отмечает, что в Киеве вырос спрос на небольшие дома и таунхаусы в пригороде. Их искали арендаторы с бюджетами 800- 1000 долларов в месяц.

"Причем такие дома рассматривались именно как вариант для долгосрочной круглогодичной аренды, хотя раньше люди были готовы переезжать в дома только на лето", - Ирина Луханина, директор АН Best&Seller

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составила в 2019 году 4,5 тысячи гривен, двухкомнатной — 5 тысяч гривен, трехкомнатной — 6,5 тысяч гривен в месяц. Комнату можно было снять в среднем за 2,5 тысячи гривен в месяц.

Столичная рента

Чаще всего жители Киева могли ощутить скачок цен на аренду однокомнатных квартир, который наблюдался в июне прошлого года. В 2019 ставка поднялась до 7 тысяч гривен в месяц и сохранялась до конца года.

"Если раньше реально было найти однушку за 6 тысяч гривен, то теперь такие варианты попадаются крайне редко. В основном предложение стартует с 7 тысяч", - отмечает Ирина Луханина, директор АН Best&Seller

Подорожали и двухкомнатные квартиры - цена аренды «двушек» в столице за 2019 год выросла с 9 до 10 тысяч гривен в месяц. Трехкомнатную квартиру в прошлом году предлагали арендовать в среднем за 15 тысяч.

По данным АН Park Line, ощутимый рост арендных ставок произошел в начале осени - тогда стоимость аренды наиболее востребованных объектов выросла на 10-15%.

Рынок купли-продажи

Если говорить о вторичном рынке купли-продажи недвижимости, то ситуация тут отличается. Риэлторы давно отмечают в Украине явный переизбыток выставленного на продажу жилья. На каждого потенциального покупателя приходится по несколько объектов.

По данным OLX Недвижимость, в 2019 году на продажу было выставлено порядка 126 тысяч двухкомнатных квартир. Эти объявления получили более 6 млн откликов – в среднем по 48 на каждое.

На втором месте оказались однокомнатные квартиры – всего опубликовали 113 тысяч объявлений об их продаже и получили 5,7 млн откликов - по 50 на каждое.

Трехкомнатных квартир предлагали меньше – 88,5 тысяч объявлений. Эти объекты получили 3 млн откликов - по 35 на каждое.

Города-лидеры по цене квартир:

1. Традиционно самые дорогие квартиры — в Киеве.

Средняя цена «однушки» в прошлом году составила 33 тысячи долларов, «двушки» — 50 тысяч, «трешки» — 75 тысяч долларов.

2. Второе место у Львова.

Однокомнатную квартиру тут в среднем можно купить за 30 тысяч долларов, двухкомнатную — за 40,8 тысяч, трехкомнатную — за 50 тысяч.

3. В тройке лидеров также Одесса.

Средняя стоимость «однушки» тут составляет 26 тысяч долларов, двухкомнатной квартиры - 37 тысяч, трехкомнатной — 45 тысяч.

Стоит отметить, что чаще всего продавали именно квартиры. Если на продажу было выставлено 334 тысячи квартир, то домов – 241,4 тысячи. Интересно, что средняя стоимость квартиры в Украине выше, чем дома: 26,3 тысячи долларов против 17 тысяч долларов. При этом, если на одно предложение о продаже дома откликались в среднем 56 раз, то идентичный показатель у квартир - 44 отклика.

Региональные "фишки"

Активизация рынка недвижимости уже сказалась на ценах. Жилье подорожало в большинстве крупных городов Украины. Но цены везде менялись по-разному.

Киев

Аналитика показала, что в Киеве в начале 2019 года цена однокомнатных квартир на вторичном рынке просела в среднем до 31 тысячи долларов, но под конец года вернулась к отметке в 35 тысяч долларов. В целом наблюдалось несколько этапов подорожания в феврале, августе и ноябре.

"Наиболее выгодный сезон для покупки однокомнатного жилья в Киеве приходится на весенний период. В прошлом году в это время наблюдалось падение цен на "однушки" на 6%, благодаря чему можно было приобрести жилье по наиболее низким ценам за год", - Андрей Коцына, руководитель направления OLX Недвижимость

Что касается двухкомнатных квартир, то в начале года они предлагались в среднем по 50 тысяч долларов. Далее средняя цена на "двушки" колебалась в диапазоне от -10% до +18%, и к концу 2019 достигла 58 тысяч долларов.

Трехкомнатные квартиры в столице с начала 2019 года начали дорожать и вскоре достигли отметки в 80 тысяч долларов. С прошлой осени цена снова пошла вверх, и к концу 2019 года «трешки» в столице выставлялись на продажу в среднем по 88 тысяч долларов.

Львов

В 2019 году однокомнатные квартиры во Львове дешевели. В сентябре 2019 года средняя цена упала до 27,5 тысяч долларов и до конца года постепенно восстанавливалась до 30,5 тысяч, так и не дотянув до уровня, имевшегося на начало года.

Постоянно "прыгали" цены на львовские «двушки». В феврале 2019 года цены на них упали на 11%, до 37,5 тысяч, в марте — выросли на 16%, а апреле — снова упали на 8%. И только к концу года «двушки» немного подорожали, достигнув уровня в 43 тысячи долларов.

Что касается трехкомнатных квартир, то в начале 2019 они подешевели на 18%, или 12 тысяч долларов и продавались в среднем по 55 тысяч долларов. Выше этой цифры "трешки" в прошлом году не продавались, в декабре же цена и вовсе опустилась до 51 тысячи долларов.

Одесса

В 2019 "однушку" в Одессе можно было купить в среднем за 26 тысяч долларов, при этом именно цены на однокомнатные квартиры колебались наименее значительно на протяжении года.

Дешевле всего "двушку" в "Южной Пальмире" можно было купить в августе, по итогу же года цены достигли отметки в 37,9 тысяч, что на 900 долларов дороже, чем в конце 2018.

Владельцы трехкомнатных квартир и риелторы хоть и предприняли несколько попыток разогнать цены - в отдельные периоды они поднимались до 49,8 тысяч долларов, - но по итогу года стоимость «трешек» осталась неизменной — порядка 45 тысяч.

Харьков

Наиболее активно стоимость квартир в Харькове за два последних года менялась в январе и декабре.

Сильно выросли цены в Харькове на однокомнатные квартиры. В прошлом году они подорожали с 18,5 тысяч до 23 тысяч долларов. «Двушки» за прошлый год выросли в цене с 29,5 тысяч до 31 тысячи долларов, а «трешки» — с 36 тысяч до 40 тысяч.

"Квартиры в Харькове дорожают, однако, планируя осознанную покупку, можно приобрести жилье экономически выгодно. В 2019 однокомнатные недорого покупали в январе и в сентябре — за 18,5-18,8 тысяч долларов, двухкомнатные — в августе, когда квартира обходилась в 26 тыс. долларов в среднем, а на трехкомнатные стоило обратить внимание в сентябре — стоимость составляла 35 тыс. долларов", - Андрей Коцына, руководитель направления OLX Недвижимость

Днепр

В Днепре - самые дешевые квартиры среди пяти больших городов Украины, которые, к тому же, меньше всего выросли в цене за прошлый год. Так, "однушку" в начале 2019 можно было приобрести за 22 тысячи, в декабре же стоимость была всего на тысячу долларов больше.

За "двушку" в конце года просили в среднем 28,5 тысяч, что на 2 тысячи больше, чем в начале 2019. Цена "трешек" изменилась на 3 тысячи: 38 тысяч в декабре против 35 в январе.

Покупательские настроения

Тенденции на рынке жилой недвижимости во многом диктуют потребители - потенциальные арендаторы и покупатели квартир. А их настроения несколько изменились.
Риэлторы рассказали какое жилье сейчас ищут под съем или на покупку.

"Можно отметить увеличение интереса к съемному жилью в сравнительно новых домах (до 10 лет) с неплохими ремонтами. Однушка в таком варианте стоит в Киеве 10-12 тысяч гривен, двушка — 12-17 тысяч, трешка — до 20 тысяч.

Но традиционно пользуются спросом также экономные варианты. Однокомнатную квартиру на массивах можно снять за 7-7,5 тысяч гривен, хотя встречаются и варианты от 6 тысяч. Двухкомнатные предлагаются по цене до 9 тысяч, трехкомнатные — до 12-14 тысяч", - Ирина Луханина, директор АН Best&Seller

При этом в 2019 году медианная стоимость долгосрочной аренды 1-комнатной квартиры в Киеве составляла 6 900 грн, 2-комнатной — 10 000 грн,
3-комнатной — 15 000 грн.

"Стоит отметить, что вариантов съемных квартир «бабушкина радость», то есть, «убитых» или с плохим ремонтом на рынке все меньше. Собственники стараются сделать хотя бы косметический ремонт, что позволит если и не повысить цену, то хотя бы быстрее найти арендаторов.

Потенциальные арендаторы становятся все более капризными и долго перебирают вариантами жилья. Даже квартиры, которые выставляются дешево, не уходят за день, как это было ранее. До момента сдачи проходит, как минимум, пять просмотров.

При этом тенденцией прошлого года стала аренда квартир на несколько семей. Скажем, трехкомнатные снимали на две семьи, в четырехкомнатные — на три. Это объясняется дороговизной коммуналки и сравнительно высокими арендными ставками.

Последние, кстати, в прошлом году менялись волнами — в зависимости от спроса. Скажем, в сентябре повысились, затем снова снизились на 5-7%.

С продажей квартир ценовая ситуация более однозначна — жилье на вторичке подорожало, в некоторых сегментах — до 20%. Скажем, если в 2018 году "трешка" на Оболони стоила до 60 тысяч, то сейчас за такие деньги реально найти только двухкомнатную квартиру", - Ирина Луханина, директор АН Best&Seller

К концу года медианная цена на "двушку" в этом районе составила 62 тысячи долларов, "трешки" продают в среднем по 76 тысяч.

"Рост цен объясняется изменением покупательских предпочтений. Из-за укрепления курса гривны многие потенциальные покупатели, которые хранили сбережения в валюте, охладели к новостройкам, ведь в долларах те автоматически подорожали. И вернулись на вторичку. Не скажу, что это был сильно большой отток. Но вторичке хватило, чтобы возник дефицит предложения и ценовые тенденции развернулись вспять, а жилье начало дорожать.

Чаще всего ищут квартиры до 120 тысяч долларов, как в старом фонде, так и в относительно новых домах. Этот сегмент занимает до 80% всего рынка", - Ирина Луханина, директор АН Best&Seller

90% объявлений о продаже квартир в Киеве стоимостью до 115 тысяч долларов. В приоритете — Оболонский, Голосеевский и Дарницкий районы. Но многие покупатели с бюджетом в 100 тысяч и больше пытались приобрести квартиры в центре (Печерск и Шевченковский район). Часть такого жилья планировалась под последующую сдачу в аренду. Покупателей на жилье бизнес-класса на рынке не более 15%, а элитный сегмент занимает считанные проценты, хотя на "высоком рынке" его доля доходила до 10-11%.

"В прошлом году предпочтения покупателей жилья заметно изменились. Если в 2018 году пик спроса приходится на двухкомнатные квартиры (они занимали в структуре сделок до 50%), то в 2019 году покупатели «охотились», в основном, за однушками. В итоге доля последних в структуре сделок увеличилась до 45-50%, а на двушки пришлось только 35%", - Михаил Артюхов, специалист по недвижимости сети RE/MAX

Данные аналитики подтверждают, что 1-комнатные квартиры искали чаще всего.

"Я объясняю такие изменения покупательских запросов ценовым фактором - люди хоть как-то пытаются решить свои жилищные проблемы и поэтому готовы довольствоваться квартирами с меньшим количеством комнат.

По районам запросы остались прежними. Большинство хотят жить в центре (Печерский, Соломенский, Подольский районы), но смотрят по деньгам. Если не хватает бюджета на жилье в центре, рассматривают близлежащие районы. Не дотягивают по сумме и там — «продвигаются» в более отдаленные районы. В прошлом году заметно активизировался спрос на левый берег — Днепровский и Деснянский районы, где более низкие цены и вместе с тем, есть все для комфортной жизни.

Если говорить об аренде, то на пике спроса тут самое бюджетное жилье, на него приходится до 80% рынка", - Михаил Артюхов, специалист по недвижимости сети RE/MAX

Объявления о сдаче в долгосрочную аренду "однушек" получали за прошлый год в среднем 219 откликов на одно предложение, "двушки" - уже почти в 2 раза меньше, 114, а "трешки" - и вовсе 35.

ПРИМЕЧАНИЕ

Ценовой фактор заставил потенциальных арендаторов активнее заселять пригород — сделок там едва ли не больше, чем в Киеве, хотя предложение по сдающемуся внаем жилью в столице по-прежнему выше, чем в пригороде. Для тех, кто все же выбирает столицу, помимо цены, одним из главных требований является близость к метро.