Скасування пайової участі для забудовника: плюси і мінуси

Що таке пайовий внесок?

Президент Зеленський підписав ухвалений Верховною Радою Закон №1059, що скасовує обов’язкову сплату замовниками будівництва пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту з 2021 року. 2020 рік - перехідний. Що це дасть ринку і в чому є небезпечні моменти, розбирався Property Times з експертами.

Пайовий внесок в головах тих, хто його запровадив у 2000 році, хочеться вірити, сприймався як реальний шанс знайти точки порозуміння між місцевою владою і будівельним бізнесом. Він був узаконений в грошовому вимірі статтею 27-1 Закону України «Про планування і забудову територій»: граничний розмір не повинен перевищувати 10% загальної кошторисної вартості для нежитлових будівель та 4% для будівництва або реконструкції житлових будинків. Зараз на загальнодержавному рівні пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту регулюється статтею 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності». Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI.

Мовляв, будуєш житло — готуйся вкладати в розвиток інфраструктури населеного пункту чи району. Такий собі взаємовигідний, на перший погляд, залік. Проте, як пояснює в.о. керівника сектора «Будівництво» BRDO Таїсія Барингольц, за роки існування він перетворився на додатковий збір з інвестицій і корупційну чорну діру.

«Попри те, що закон передбачає цільове призначення платежу, пайова участь не обраховується окремо при витратах місцевих бюджетів, а потрапляє до узагальненого фонду розвитку. Саме тому перевірити за фактом, на що були спрямовані кошти дуже проблематично», — зауважує експертка.

Чому пайовий внесок скасували?

Насправді питань до старого закону що у гравців ринку, що у експертів у сфері будівництва було чимало, але в основному всі вони зводились до двох нюансів. По-перше, ручна модель визначення розміру. Тобто щоб дізнатись суму нарахованої пайової участі, девелоперу потрібно було особисто прийти на прийом до чиновника.

«Одна людина може вирішити, хто платитиме 10% відсотків за новий торгово-розважальний центр, а хто — не платитиме взагалі, бо «правильно домовився» із владою. Зазвичай, для «обраних» забудовників житла в українських містах діють особливі правила — місцева влада часто звільняє їх від сплати пайової участі. Наприклад, досить часто Бюджетна комісія Київради взагалі звільняє від сплати деякі компанії або, за рішенням сесії, зменшує ставку до мінімуму. Тому пайова участь не має нічого спільного з ефективним регулюванням розвитку міста, натомість є одним з найбільших джерел корупції в містах», — розповідає Барингольц.

По-друге, складність у відстеженні цільових витрат, а також сумнозвісний людський фактор.

«Щоб дали будувати, не виникало проблем із земельними питаннями (скасування договору оренди на землю як приклад — прим. Ред.), благоустрій не впирався рогом чи з інженерними комунікаціями і підключенням потім не виникало заминок, треба занести «на лапу». Суми від 3-5 млн грн в середньому», — пояснив у приватній розмові один із гравців ринку.

Що далі?

20 вересня Верховна Рада ухвалила Закон №1059, що скасовує обов’язкову сплату замовниками будівництва пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту з 2021 року. 2020 рік — перехідний.

На 2020 рік встановлений перехідний період, пайова участь буде сплачуватись, але, щоправда, вже за іншими тарифами: для нежитлових будівель та споруд — 4% від загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, а для житлових будинків — 2% від вартості будівництва об'єкта, що розраховується згідно з основними показниками середньої вартості спорудження житла за регіонами України.

«На наш погляд, компромісний та узгоджений варіант скасування пайової з 2021 року — нелогічний, але при цьому ми не порушуємо вимоги Бюджетного кодексу й даємо час для місцевих бюджетів без будь-яких стресів пройти етап скасування цього місцевого збору. Перехідний період дає не лише можливість місцевій владі спробувати за рік віднайти додаткові джерела наповнення бюджету розвитку, а й налагодити ефективну — таку, що відповідає сучасним європейським підходам, модель взаємодії з інвесторами та громадою. За цей період, ми впевнені, буть напрацьовані компенсатори щодо скасування пайової участі», — упевнена в.о. керівника сектора «Будівництво» BRDO.

Тобто фактично місцевим бюджетам дають час на відтермінування і шанс знайти альтернативні гроші на фінансування усіх болів району: комунікації, школи, садочки, зливова каналізація, парки і сквери. Усе те, що формує інфраструктуру міста.

До слова, однією із пересторог стосовно скасування пайового внеску називають катастрофічний стан із інженерною інфраструктурою Києва. Комунікації старі, не витримують навантаження, зношуються і потребують, якщо не суцільного оновлення, то хоч точкових ремонтів. За рахунок нових будівництв це робити було дуже зручно.

Проте не зайвим буде нагадати, що більшістю інженерної інфраструктури столиці володіють приватні компанії, які мають самостійно піклуватись про стан свого майна. І всі питання стосовно оновлення мереж варто ставити безпосередньо до Київенерго, Київводоканалу і Київгазу. Це було б справедливо з огляду на вартість послуг, які надаються.

А якщо говорити вже геть ідеальними категоріями, то школи, садочки, сквери і парки — справа району. Ви або фінансуєте ці проекти самі, або знаходите меценатів, які готові фінансувати соціально важливі проекти.

Як скасування пайових внесків вплине на розвиток міської інфраструктури?

Ігор Дівчур, фахівець з державного регулювання, зазначив: якщо б кошти від пайового внеску були доходами державного бюджету, то можна було б з впевненістю сказати, що його скасування є перемогою для ринку будівництва.

«Але в цьому питанні є два рівноправні гравці — будівельний бізнес і місцева влада (місцевий бюджет). І перед тим, як скасовувати пайовий внесок, потрібно було б отримати офіційну інформацію від аудиторської служби щодо цільового чи нецільового використання коштів пайового внеску місцевими бюджетами», — переконаний він.

За даними місцевих бюджетів, що прийняті на 2019 рік, за рахунок пайового внеску місто Київ отримає 520 млн грн, Одеса — 38 млн грн, Харків — 18 млн грн.

Після скасування надходжень від пайового внеску, місцева влада буде шукати інші джерела надходжень до міських бюджетів для розвитку інженерної і соціальної інфраструктури.

«Міські ради мають прямий вплив на визначення відсоткових ставок земельного податку, які сплачують всі орендарі, включно з тими, хто вже експлуатує готові об’єкти нерухомості. У 2019 році податкові надходження від юридичних осіб за рахунок земельного податку у місті Києві складуть 2,337 млрд грн, в Одесі — 718 млн грн, в Харкові — 352 млн грн. Тобто ми бачимо, що з 2021 року ринок нерухомості може очікувати перегляд міськими рада відсотків земельного податку, так як різницю від недоотримання пайових внесків потрібно покривати. На сьогодні основні фонди міської інфраструктури вичерпали свій термін експлуатації», — зауважив експерт.

За словами Дівчура, важливо розуміти, що міська влада також має вплив на монополістів, які видають технічні умови на підключення до інженерних мереж. Для учасників ринку інвестиційне навантаження при отриманні технічних умов на підключення до інженерних мереж, є ключовим і прямо впливає на собівартість будівництва. Тому фінансування інженерної інфраструктури можуть передбачати за рахунок інвестора шляхом формування технічних умов, але в такому випадку потрібно доопрацювати механзім передачі інженерної інфраструктури у комунальну власність. «Через скасування пайового внеску, може відбутися перерозподіл видатків на будівництво, тому прийнятий закон для будівельного ринку є нейтральним», — відзначив він.

Ще одне питання, яке викликає занепокоєння, — садочки, школи, сквери та інші об’єкти соціально-побутової інфраструктури, яких в столиці об’єктивно не вистачає. Населення Великого Києва за останні пару років зросло до понад 7 млн осіб: всі люди, які живуть в найближчому передмісті, приїжджають по послуги і сервіс, зокрема державних установ, саме в мегаполіс. Черги в державні школи й садочки не зменшуються, попит на приватні освітні заклади також росте. А місць, куди міг би зайти освітній оператор сучасного рівня з хорошою базою, не так вже й багато. Справа в метражах і плануваннях, а також відповідностях потреб приміщень для навчання. Девелопери зізнаються, що будувати великі заклади освіти нерентабельно і важко. Це одразу суттєво здорожчує собівартість проекту, а страх не знайти достатню кількість покупців, які оцінять таку інвестицію і проголосують за нею грошима, жевріє і зупиняє.

Який вихід?

У BRDO запевняють, що зважили усі ризики і знайшли кілька моделей, які компенсують втрати місцевих бюджетів від скасування пайового. Експерти підрахували, що через несвоєчасну і неефективну процедуру оформлення земельної ділянки під нерухомістю місцеві бюджети втрачають більше 10 мільярдів гривень на рік.

«Це більш ніж в 6 разів більше, ніж сумарне надходження від «пайового». Чому не спрямувати зусилля на вирішення цієї проблеми? Тільки Київ втрачає від неефективності вирішення цієї проблеми понад 1 мільярд на рік! А ці гроші можуть бути спрямовані до бюджету розвитку, якщо внести зміни до Бюджетного кодексу і підійти комплексно до розробки нових правил», — зауважила Барингольц.

Ще один підхід, за її словами, це впровадження принципів диференційованих ставок податку на нерухомість для житлової та комерційної нерухомості. До речі, це світова практика, яка успішно працює у нашому Львові. Проблема лише в обмеженнях, які внесені в Бюджетний кодекс.

«Співпраця місцевих органів самоврядування, депутатів Верховної Ради та уряду може вирішити цю проблему. Потенційно, до місцевих бюджетів можливо додатково залучити ще до 5 мільярдів гривень на рік. Лише Київ, при встановленні ставки у 3% (замість чинної у 1,5%) може отримати додатково понад 1,7 мільярд. Це орієнтовно становитиме 10 гривень за місяць з 1 метра площі», — зауважує експертка.

Самі не в тім’я биті

Бізнес готовий продовжувати підвищувати свою соціальну відповідальність і вкладати в інфраструктуру і без пайового внеску і директив «згори», але від держави очікує прозорих правил гри і жорстокої боротьби з відкатами.

Щоб не було так, що тягти гроші будуть за рахунок погоджень документації і видачі дозволів.

До слова, понад 60% ЖК, які з’явились за перші 9 місяців цього року, вийшли за межі свого проекту і вклались в розвиток інфраструктури району.

Наразі будівництво садочків, шкіл, амбулаторій, створення публічних просторів не тільки для мешканців комплексу, але й цілого району стає закономірною необхідністю, щоб вирішити одразу кілька питань.

Перше — налагодити стосунки із місцевими мешканцями, так би мовити стати хорошими сусідами.

Наприклад, в багатофункціональному ЖК Rusaniv Residence перед тим, як вивести проект на ринок, дослідили усі болі району і зрозуміли, що в ореолі будівництва геть не вистачає скверів, парків і спортивних центрів. Саме тому разом із реалізацією житлового комплексу з дитячим садком на 80 місць і створенням спортивно-оздоровчого центру для всіх мешканців району, девелопер взяв на себе ще й розробку і впровадження генерального плану з благоустрою частини Русанівського каналу. Планують витратити понад 12 млн грн на благоустрій 1,5 тис. кв. м набережної.

Аудит району проводили для багатьох комплексів столиці. Наприклад, для ЖК «Файна Таун», щоб врешті трансформувати вулицю Салютну і парк біля житлового комплексу перетворити у місце відпочинку на Нивках. В ЖК Rybalsky з цією метою (створити добросусідські стосунки — прим. ред.) задумали публічний простір, освітній кластер, а також набережну для прогулянок і відпочинку.

Соціальні простори, дитячі садки, сквери і парки поруч з ЖК стають частиною позиціонування житлових комплексів, дружніх до міста і його мешканців. Звичайно, це додаткові інвестиції і розуміння, що береш на себе відповідальність і фінансову, і репутаційну. Адже якщо побудуєш відверту дурню чи просто змиєш гроші в ніщо, це не просто не зарахується, але й геть вб’є бренд новобудови і компанії.

Друге актуальне питання — бути на часі, а відповідно пропонувати покупцеві потрібний рівень комфорту і задовольняти очікування від житла. Зрозуміло, що місто трансформується і уявлення про житло в сучасному мегаполісі також. Людині хочеться жити в місці, де їй буде комфортно і затишно перебувати 24/7, щоб не витрачати купу часу на логістику, закупи, полювання на емоції і розваги. І якщо, скажімо, поруч немає зеленої зони, але є покинутий сквер чи занедбаний канал, девелопер із клепкою краще інвестує разово потрібну чималу суму, яка окупиться лояльністю району, а найголовніше — цільової аудиторії.

Нагадаємо, що Верховна Рада також прийняла Закон, який вводить параметричний метод нормування в будівництві. Крім того, готовий до голосування в другому читанні проект закону про створення Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва.