РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.289 EUR: 44.968
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.289
EUR 40.000 41.000 44.968
USD 41.070 41.490 41.289
EUR 44.630 45.230 44.968
Новость

Лише 136 новобудов Києва з 766 відповідають стратегії розвитку міста - дослідження

Ми дослідили 766 новобудов в Києві. Серед яких 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегіям розвитку міста. 328 частково відповідають. А 31 новобудова виходить поза всі рамки – розповідає Іван Микуляк, аналітик, архітектор Geodesign.info

3451
20 сентября 2019 г.


Теорія

Основна задача Генерального плану населеного пункту, а в даному випадку м. Києва — визначення функціонального призначення територій в масштабі міста. Тобто в генплані вказується який квартал або мікрорайон буде житловим, який виробничим, де резервується місце під парки, а де має бути «mixed zone». На основі цього поділу в генплані закладаються навантаження на дороги, соціальну та інженерну інфрастрктуру. Дотримання генплану дає можливість місту розвиватись гармонійно - розповыв для HB аналітик, архітектор Geodesign.info Іван Микуляк.

Але масштаб основного містобудівного документа — ціле місто. На рівні окремих кварталів та груп будинків стратегія розвитку мікрорайонів міста визначається ДПТ. ДПТ — детальний план територій. Наприклад, житлова зона окрім житлових будинків має включати в себе школи, садочки, сквери, лікарні, магазини, парковки та інші необхідні заклади «біля дому». Склад і потужність інфраструктури місцевого масштабу нормується будівельними нормами і відповідно відображається в проекті ДПТ.

Окрім того, забудова ділянки додатково регулюється земельним кадастром. Буває і таке, що призначення ділянки за кадастром суперечить генплану або ДПТ. Між земельниками і архітекторами виникає вічна суперечка — що головніше геплан чи земельний кадастр. Насправді все просто. Цільове призначення кадастрової ділянки можна змінювати згідно з чинною містобудівною документацією. Розробники генпланів та ДПТ зобов’язані зважати на земельний кадастр та призначення ділянок в ньому.

Практика

Це теорія. Але на практиці часто відбувається так, що ДПТ не просто уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально змінюють його. Там, де чинним генпланом заплановані зелені зони або виробничі території і дорожня мережа розрахована на відносно невисоку інтенсивність руху, згідно з ДПТ з’являються великі житлові масиви з відповідними автомобільними потоками та вимогами до інженерних мереж. Там, де мали бути загальноміські зелені зони будуються ТРЦ. Це викликає суттєві перекоси в розвитку міста. Місто залишається без перспектив розвивати ділові та рекреаційні території, а інженерна та дорожня мережа не витримують навантажень, бо не розрахована на таке в давно вже застарілому генплані. А новий генплан ніяк не затвердять. Загалом теперішня ситуація програшна як для бізнесу, так і для громади.

З земельним кадастром схожі проблеми. Законодавство написано таким чином, що є лазейкі завдяки котрим можна ігнорувати цільове призначення ділянки. Тож формально можна легально обходити обмеження земельного кадастру.

Ми вже давно слідкуємо за цією ситуацією та збираємо містобудівну документацію. Справа в тому, що наші замовники в обличчі цивілізованого бізнесу, що розвивається та розбудовує свою інфраструктуру, потребують розуміння ризиків будівництва та реконструкції. На відміну від офіційних джерел інформації, на геопорталі geodesign є не тільки затверджена містобудівна документація, але і та, що в розробці. Так бізнес і пересічні кияни можуть знати ще на етапі проектування, що планується в тому чи іншому масиві, і законним чином впливати на містобудівні рішення до затвердження планів міської радою.

Дані про ділянки ми витягуємо за допомогою власно написаних скріптів з офіційного сайту.

Маючи ці дані, а також на основі даних про ЖК ЛУН, ми проаналізували відповідність житлових новобудов містобудівній документації та земельному кадастру. Підготували інфографіки, а також список ЖК, в котрих дотримані містобудівні вимоги з функціонального зонування.

На цій інфографіці проаналізовано чи відповідає ділянка новобудови житловій забудові згідно з чинним Генеральним планом. Жовтим та зеленим вказані ЖК, що будуються на житлових територія. А червоним — на промислових, громадських, комунальних та інших нежитлових. Візуалізація ілюструє що генплан в місті не дотримуються. Відбувається це за рахунок розробки ДПТ, що кардинально змінюють рішення генплану.

Якщо подивитись у вигляді графіку, то розподіл територій новобудов за функціональним призначенням Генерального плану 2020 наступний:

Також ми проаналізували наявність розробленого, або замовленого ДПТ. В законодавстві хоч і не прямо, вказано що основою для розроблення проекту будівництва є ДПТ або Зонінг. Зонінг наразі в Києві лише в розробці. Тож для початку нового будівництва необхідний розроблений ДПТ, або хоча б його ескіз. На наступній інфографіці червоним вказані ЖК, для території яких ДПТ відсутній.



Також ми проаналізували відповідність цільового призначення ділянки житлу. Основою для аналізу був державний земельний кадастр. І ось що вийшло:


На останній інфографіці ми просумували результати троьх попередніх аналітик. Зеленим кольором показані «ідеальні» ЖК з точки зору функціонального призначення генплану, наявності ДПТ та земельного кадастру. Жовтим, ті в котрих мають виникнути питання щодо теми статті. А червоним віділені 31 новобудова, що зовсім не відповідає містобудівній документації.

Всього ми дослідили 766 новобудов в Києві. Серед яких 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегіям розвитку міста. 328 частково відповідають. А 31 новобудова виходить поза всі рамки.

Як же так відбувається і як це впливає на ризики забудови

В деяких випадках ЖК хоч і позиціонується як житло, але квартири продаються як апартаменти. З усіма нюансами володіння та життя на площах громадських приміщень.

Часом забудовники знаходять шляхи будівництва згідно не з цільовим призначнням земельнох ділянки, а з видом використання ділянки.

Іноді цілий ЖК будуться як реконструкція існуючої нежитлової будівлі. Формально виходить громадський заклад з вбудованими квартирами. Так роблять і при будівництві з нуля. Наприклад за планами на ділянці має бути поліклініка. Але будується ЖК в котрому пару приміщень віддають для сімейного лікаря, а то і просто під аптеку, а все інше — квартири.

Формально такі шляхи є легальними. І запитання мають бути не стільки до бізнесу, як до чиновників, що контролюють будівництво. А бізнесу лише доводиться грати по цим неписаним правилам.

Слід розуміти, що подібний формальний підхід, несе додаткові ризики. Адже бізнес стає в залежність від органів місцевої влади. А якщо справа дійде до суду, об'єктивних аргументів для захисту будівництва не буде.

Дійсно, бувають випадки, коли проект вже початий і треба будуватись всупереч нормам. Але якщо казати про тенденції, то бізнес за останні 10 років дуже сильно просунувся в предпроектній аналітиці. Великі компанії мають власні аналітичні відділи, але і середньому і малому бізнесу ці послуги також стають доступніші завдяки агенціям, що надають свої рішення та послуги на аутсорсі.

Читайте про те, які новації чекають на Київ у разі прийняття нового закону про столицю. А також про те, що наступного тижня може розпочатися аудит діяльності київської влади.

10 сентября 2019 г.
3385
За даними Держкомстату України, ціни на будівельно-монтажні роботи у першому півріччі 2019 року зрос...
02 сентября 2019 г.
2007
Главное статистическое управление Киева сообщило о том, что за первое полугодие в Киеве введено в эк...
30 августа 2019 г.
2254
За підсумками січня-червня 2019 року в Україні прийнято в експлуатацію 4911,2 тис. кв. метрів загаль...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Вчера
4701
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
Вчера
1888
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
31 октября 2024 г.
2615
Згідно з ухваленим документом, громадським об'єднанням, які опікуються охороною культурної спадщини,...
Вчера
1153
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
Вчера
525
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
31 октября 2024 г.
3369
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
22 октября 2024 г.
1409
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1688
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1266
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
345
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3673
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!