Девелоперський гарантійний фонд: в Україні пропонують запровадити інструмент, який може захистити покупців нерухомості

Запровадження довірчих будівельних рахунків – ескроу

В Україні обговорюють можливість запровадження нового інструмента, який допоможе захистити покупців нерухомості – відкритих ескроу-рахунків, які не будуть заморожені впродовж усього процесу будівництва обʼєкта нерухомості.

Про це повідомилаголова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк.

Вона розповіла, що відбулося спеціальне засідання іпотечного комітету національної асоціації банків України з представниками регулятора, де порушили питання актуальності змін до законодавства, що допоможуть як стабілізувати ситуацію на первинному ринку нерухомості, так і захистити громадян, які інвестують у «первинку».

«Лише 15% обʼєктів житлового будівництва, розпочатого в 2022 році, було введено в експлуатацію вчасно, а 30% обʼєктів, розпочатих у той же період, так і не були добудовані. Одна з причин – майже неможливе проєктне фінансування, оскільки девелоперські компанії за стандартами НБУ класифікуються як ризикові чи навіть «дефолтні». Щоб змінити правила гри, на рівні держави пропонують запровадити так звані ескроу-рахунки, створити девелоперський гарантійний фонд», – пояснила Олена Шуляк.

За її словами, попри війну в українців зростає попит на безпечні та зрозумілі механізми інвестування в нове житло. Однак через те, що більшість девелоперських компаній класифікуються за стандартами НБУ як ризикові чи навіть «дефолтні», проєктне фінансування для них практично неможливе. Наслідок – лише 15% обʼєктів житлового будівництва здається вчасно, більше половини зведено із запізненням від кількох місяців до двох років, а третина обʼєктів, розпочатих у 2022 році, так і не відновили будівництво.

Для стабілізації ситуації як на ринку, так і на рівні держави триває обговорення щодо заходів, які можуть цьому сприяти. Одним з інструментів, який наразі розглядають як потенційно ефективний, є запровадження довірчих будівельних рахунків – ескроу.

«Це рахунок у банку, на який покупець вносить певні кошти за квартиру. Вони не потрапляють одразу до забудовника, а розкриваються лише за умови виконання конкретних етапів будівництва. Такий підхід гарантує: гроші працюють виключно на той об’єкт, для якого вони були залучені», – пояснила голова Комітету містобудування.

Другий важливий аспект – проєктне фінансування, оскільки механізм ескроу має працювати у зв’язці з кредитами від банків для забудовників. Це, додала Олена Шуляк, дозволить забезпечити стабільне фінансування об’єктів і зменшить ризики, що житловий комплекс залишиться недобудованим.

«Реалізація такої моделі – логічне продовження впровадження Стратегії розвитку іпотечного кредитування, ухваленої Радою з фінансової стабільності в липні 2025 року. В документі чітко визначено необхідність підвищення контрольованості фінансування будівництва та створення механізму заміни недобросовісного забудовника», – наголосила нардепка.

При цьому вона зазначила, що важливо рухатися крок за кроком. Спершу – запуск ескроу для іпотечних угод, щоб банки почали кредитувати «первинку» без страху. Далі – пілотні проєкти з проєктним фінансуванням і реальна робота гарантійного фонду.

«Наскільки ми зможемо створити чесні та зрозумілі правила гри, залежить майбутнє ринку житла. Ба більше, у нас є дорожня карта від Світового банку, є підтримка НБУ», – зауважила Олена Шуляк.

Наступним кроком, повідомила вона, буде зустріч з девелоперами щодо подальших кроків, а також напрацювання механізму впровадження експериментального порядку, щоб побачити, як на практиці буде працювати цей інструмент.

 Протипожежні стіни з автоклавного газобетону для логістичних центрів