Рынок офисной недвижимости:
итоги и прогноз
Девелоперская активность не останавливалась, несмотря на пандемию и карантинные ограничительные меры: в течение первого полугодия 2020 года были введены в эксплуатацию семь офисных центров с суммарной арендной площадью около 69 623 квадратов. Об этом рассказали эксперты международной консалтинговой компании в обзоре рынка офисной недвижимости Киева за первое полугодие 2020 года.
Среди крупных объектов, введенных в эксплуатацию, аналитики выделяют БЦ М8 по улице Московской, 8 (А класс, GLA - 11 014 квадратов), БЦ Grand по улице Большой Васильковской, 98 (А класс, GLA - 8780 квадратных метров) и БЦ Avenue 53 по проспекту Победы, 53 (В класс, GLA - 16 780 квадратов).
Таким образом, на конец первого полугодия 2020 года кумулятивное предложение профессиональных офисных помещений в Киеве достигло отметки в более 2,06 квадратных метров, отмечают эксперты.
Они добавляют, что девелоперы тех объектов, где готовность до карантина превышала 40%, в основном продолжают строительство и планируют не отставать от заявленных сроков ввода в эксплуатацию. На стадии активного строительства по состоянию на конец июня 2020 года находится 17 объектов с суммарной арендной площадью около 178 тысяч квадратных метров.
Согласно заявлениям их девелоперов, ввод в эксплуатацию этих объектов планируется в течение ближайших 6-9 месяцев. Однако, реальный объем введенных в эксплуатацию площадей может быть ниже на 20-40%, учитывая вероятность усугубления кризиса.
В то же время девелоперы объектов, которые в карантин находились на начальной стадии строительства или были на этапе проектирования, в основном пересматривают планы вывода на рынок новых бизнес-центров. Вследствие, временно замораживают строительство и занимают выжидательную позицию. Результаты третьего и четвертого кварталов 2020 года станут более показательными для дальнейшего планирования.
Эксперты компании подчеркивают, что IТ-сектор сохраняет тенденцию прошлых нескольких лет и имеет наибольшую долю в структуре общего спроса в течение первого полугодия - 53% (примерно 21 тысячу квадратных метров). Однако, если в прошлые годы наибольший спрос на офисные помещения демонстрировали аутсорсинговые IТ-компании, то в первом полугодии наблюдается большая активность со стороны продуктовых IТ-компаний.
Снижение спроса и введение в эксплуатацию относительно большого объема новых офисных помещений повлияло на уровень вакантности профессиональной офисной недвижимости.
"Таким образом, вакантность в бизнес-центрах А и В класса выросла с 7% в начале 2020 года до 10% в конце первого полугодия 2020 года. Вакантность в бизнес-центрах А класса выросла с 4,5% в начале года до 7,1% в конце июня 2020 года. Вакантность класса В выросла с 7,9% до 10,5% соответственно", - рассказали специалисты.
По их словам, рынок офисной недвижимости еще не успел отреагировать на рост вакантности, снижение спроса и рост конкуренции со стороны новых объектов, вводимых в эксплуатацию. Владельцы некоторых бизнес-центров пока не готовы снижать арендные ставки, поэтому максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) осталась на уровне $30 / квадратов / месяц (без НДС).
Средний диапазон арендных ставок по классам:
• класс А: $20-30 / квадратов / месяц;
• класс В: $12-20 / квадратов / месяц;
• класс С: $8-12 / квадратов / месяц.
Несмотря на то, что арендаторы офисных помещений не освобождались от уплаты аренды на законодательном уровне в отличие от арендаторов торговых помещений, многие владельцы бизнес-центров шли на компромисс и предоставляли скидки на период карантина в размере 20%-50%.
Скидки предоставлялись в индивидуальном порядке, а размер скидки в том числе зависел от того, насколько бизнес арендатора пострадал от последствий пандемии, от деловых отношений с арендодателем и имиджа арендатора и, главным образом, на условиях увеличения сроков аренды или с увеличением арендной ставки после восстановления бизнеса до докарантинного уровня.
Аналитики подчеркивают, что режим самоизоляции заставил многие компании перевести своих сотрудников на удаленный формат работы. Часть компаний вернулась в офисы после запуска общественного транспорта 12 мая, однако до сих пор остается значительная часть бизнеса, которая будет работать удаленно как минимум до сентября.
Опыт удаленного формата работы в среднесрочной перспективе может повлиять на организацию рабочего процесса в будущем и на подходы организации офисного пространства. По результатам глобального опроса, 8/10 людей после карантина хотели бы иметь возможность работать удаленно хотя бы один день в неделю. Однако это не станет причиной массового отказа от офисов. Напротив, компании больше будут инвестировать в качество офисов.
"Сама философия офисного пространства должна измениться, и она меняется. Сейчас все больше компаний переосмысливают роль и функции офисного пространства, сосредотачиваются на коллаборации, обмене знаниями и инновациях. Есть замечательные примеры реструктуризации рабочих помещений с целью быть более командными и инновационными. Дальше в этом продвинулись продуктовые IT-компании, для которых креативный процесс - основа бизнеса. Поэтому они инвестируют в то, что стимулирует их команды к генерации идей. В офисах таких компаний всегда предусмотрены современные и инновационные составляющие для комфортного и эффективного рабочего процесса. Собственно, "классические" компании также движутся к этому", - считает аналитик.
Эксперты отмечают, что в краткосрочной перспективе компании, которые столкнулись со снижением денежного потока в своих бизнесах, будут оптимизировать расходы в том числе на офисные помещения. Ожидается, что часть компаний будут вынуждены сокращать объемы арендуемых площадей или переезжать в бизнес-центры с более низкими ставками. Те компании, которые не смогут отказаться от арендованных площадей ранее сроков договоров, будут выводить лишние площади на рынок в качестве субаренды.
Также в компании рассказали, что до конца 2020 года к вводу в эксплуатацию готовится 17 бизнес-центров с суммарной арендной площадью более 178 тысяч квадратов. При этом большая часть из них выйдет на рынок с уже с низким уровнем вакантности. Помимо этого существует вероятность, что открытие части объектов может быть перенесено на 2021 год.
По словам экспертов, объем поглощения может снизиться по сравнению с прошлым годом. Ожидается и увеличение количества сделок по пересмотру текущих арендных условий.
"Эти факторы могут привести к некоторому снижению арендных ставок. Однако примеры крупных сделок, состоявшихся в течение первого полугодия 2020 года свидетельствуют о том, что бизнес готов заключать соглашения и по текущим коммерческим условиям, однако все зависит от качества бизнес-центра, его локации и готовности арендодателей гарантировать гибкие условия на период карантина. Наблюдается спрос на помещения, где инвестиции в ремонт будут минимальными", - подытожили аналитики.
Читайте також: раніше ми писали чому варто утеплювати фундамент і на що слід звернути увагу при виборі матеріалу
2941 
.JPG)
