Як зміняться ціни на житло під впливом
коронавірусного карантину
Карантин, викликаний поширенням коронавірусу, «заморозив» роботу первинного ринку житлової нерухомості в Києві. Кількість угод скоротилася в три-чотири рази порівняно з аналогічним періодом минулого року, в деяких проєктах продажі зупинилися повністю. Зменшився потік потенційних покупців, при цьому кількість дзвінків і відвідуваність сайтів у девелоперських компаній зросли.
Як змінилися ціни на квартири і що буде з ринком новобудов після закінчення карантинних обмежень?
До чого готувалися забудовникам?
Стрибок валютного курсу в січні – лютому 2020-го прискорив продажі в низці проєктів.
«На початку нинішнього року в нашому ЖК квартир було продано у 2,2 раза більше, ніж за аналогічний період минулого», – розповіла представник одного з київських ЖК Ангеліна Деревльова.
Але в цілому по ринку динаміка попиту в січні – лютому залишилася на рівні минулого року.
«За нашими спостереженнями, в перші два місяці цього року попит на об'єкти житлової нерухомості був на ідентичному рівні з показниками аналогічного періоду минулого року», – підтверджує начальник департаменту по реалізації об'єктів будівництва Дмитро Плосконос.
Забудовники потроху почали готуватися до весняного ділового сезону і підвищували ціни.
«Найактивніше дорожчали квартири в преміальних сегментах, найменш активно – в сегменті комфорт», – зазначає комерційний директор відомої девелоперської компанії Володимир Даниленко.
Мінімальна ціна квадратного метра в Києві до початку весни була 17 200, або $630. Для порівняння: роком раніше мінімальний ціновий поріг становив 16 000 грн або $590.
Але березень 2020 року змінив усі плани гравців ринку.
Що відбувається з ринком під час карантину?
«Перші дні карантину було мовчання! Було схоже на певне вичікування, люди не розуміли, що відбувається, і залягли на дно», – згадує керівник столичної компанії-забудовника. Потім активність на ринку відновилася. Забудовники стали адаптуватися до обмежень, що з'явилися під час карантину: проводити онлайн-, відеоконсультації, віртуальні екскурсії тощо. Велика частина відділів продажів продовжила роботу в реальному часі, але із застосуванням заходів безпеки: дезінфекції приміщень, суворого маскового режиму у співробітників, прийом клієнтів проводиться лише за попереднім записом.
Для стимулювання попиту девелопери пропонують знижки, акції та гривневі розстрочки на 3–6 місяців. Деякі гравці запустили програми розстрочок, які мінімізують курсові стрибки.
Однак кількість угод у березні-2020 порівняно з березнем-2019 скоротилася. За оцінкою представника столичної компанії-забудовника Анни Лаєвської, в цілому по ринку активність впала у три-чотири рази.
Попит сконцентрувався на максимально ліквідному і готовому житлі.
«Стрибки долара стимулювали покупців з гривневим ресурсом купувати квартири в об'єктах, де ціни зафіксовані в гривнях, або діє акційний курс», – вважає Володимир Даниленко.
Тимчасово ослабла кореляція між розміром квартир та ступенем готовності об'єктів, і люди переключилися на пропозиції більшої площі, зазначає керівник проєктів столичного забудовника Олексій Коваль. Тобто зараз активно купують нерухомість ті, хто робить це для себе, а не з метою подальшої здачі в оренду або перепродажу. Частка інвестиційних угод в середньому по ринку становить 10–30%, залежно від проєкту.
Терміни будівництва доведеться переглянути через пандемію та брак будівельників
Карантин і падіння економіки не тільки скасовують нові угоди, але і зменшують надходження за розстрочками.
«Частина бізнесу не працює, як наслідок – багато інвесторів вже стикаються з повною або частковою неспроможністю виконувати свої зобов'язання за договором», – каже Ангеліна Деревльова.
У загальній структурі операційна частка розстрочок займає 20–50%, залежно від проєкту і компанії.
Що буде з ринком після карантину?
Найбільші гравці ринку запевнили, що будівельні роботи на об'єктах не зупиняються. У кризовий час активність на будмайданчиках – один з найвагоміших аргументів для потенційних покупців.
Подальший розвиток подій залежить від наявності фінансової подушки у кожного із забудовників. У разі продовження карантину ситуація з перебоями поставок негативно вплине на своєчасне введення будинків в експлуатацію.
Забудовники сподіваються, що відкладений попит, який сформувався, дозволить плавно вийти з карантинного періоду. Однак багато що залежить не лише від термінів закінчення карантину, а й від майбутніх реалій економіки.
«Ведуться дискусії, яким буде валютний курс, чи продовжить Україна співпрацювати з МФВ, чи будуть банки в змозі обслуговувати своїх клієнтів. Усі ці причини так чи інакше впливають і на ринок нерухомості. Як тільки ситуація з багатьох питань стане зрозумілішою, люди знову повернуться до довгострокових покупок – таких як квартири. Отже загальний прогноз у нас стримано-оптимістичний», – розповідає Олексій Коваль.
Жилье в новостройках: грядет всплеск продаж. Как это возможно в условиях кризиса
За його словами, якщо гривня продовжить здешевлення, то ціни на квартири зростуть.
При цьому забудовники не очікують сплеску продажів одразу після скасування карантину. За їхніми прогнозами, відкладений попит активізуються, в кращому випадку, восени.
Уникнути посилення конкуренції не вдасться. Тому до кінця 2020 року часткову реконцепцію буде проведено в понад 40% об'єктів, що будуються, вважає керівник проєкту столичного ЖК Олександр Ізаров.
«Вона полягатиме в двох аспектах: перегляд політики створюваної вбудованої інфраструктури, а також концепцій прибудинкового простору», – говорить експерт.
Застройщики меняют концепции своих ЖК. Жильцы останутся без обещанных аптек и садиков?
За його словами, додаткові витрати будуть спрямовані на залучення потенційних покупців і можуть скласти від 5 до 10% від кошторисної вартості будівництва.
2722 
.JPG)
