РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 38.800 EUR: 42.245
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 38.800
EUR 40.000 41.000 42.245
USD 38.750 39.050 38.800
EUR 42.200 42.649 42.245
Ми допрацьовуємо BuildPortal. Зовсім скоро він стане ще кращим!

Головні тренди торгової нерухомості, що змінюють ринок

Фактори, які найбільше визначатимуть розвиток українського ринку торгової нерухомості в 2020
4132 13.02.2020 в 07:41

Фактори впливу на український ринок торгової нерухомості

Роздрібна торгівля — одна з найбільш ємних і динамічно розвиваних галузей в Україні. Найбільші гравці ринку ритейлу активно розвивають мережі магазинів, у країні з'являються все більше міжнародних брендів, а девелопери освоюють нові майданчики під будівництво торгових центрів. Чого слід очікувати від ринку торгової нерухомості в цьому році і які основні тенденції будуть впливати на його розвиток?

Активний розвиток торгових мереж

Останні кілька років в Україні динамічно масштабуються як місцеві, так і зарубіжні ритейл-оператори. Серед найбільш активних на українському ринку міжнародних гравців можна виділити турецьку мережу LC Waikiki і польську групу LPP, що керує брендами Reserved, House, Mohito, Cropp і SinSay. А серед українських — компанію Intertop Ukraine, fashion-бренд Vovk і мережу супермаркетів Сільпо, яка все частіше входить в число якірних орендарів торгових центрів.

Активізація ритейлерів не дивна: зростання української економіки і збільшення реальних доходів громадян позитивно позначаються на виторгзі магазинів. У свою чергу, зростання доходів торговельних мереж реінвестується в масштабування бізнесу і зміцнення позицій на ринку.

Як приклад можна виділити бренди EVA і Varus українського бізнесмена Руслана Шостака. У минулому році вони зросли на 219 і 15 магазинів відповідно, а їх сумарний товарообіг вперше перевищив $1 млрд. У 2020-му вони продовжать активний розвиток, як і інші найбільші ритейл-компанії.


Нові ритейл-оператори

Поряд з наявними на ринку гравцями, в останні роки в країні з'являється все більше міжнародних брендів. У 2018 році в Україну безпосередньо вийшли шведський універмаг одягу H&M, турецькі Koton і De Facto, іспанський бренд товарів для дому Zara Home і японський Usupso. У 2019 році темпи виходу нових брендів в Україні трохи сповільнилися: в країну безпосередньо вийшов лише один великий міжнародний гравець — французька Decathlon, який відкрив вже два магазини в Києві.

Однак предметний інтерес світових ритейлерів до України зберігається і в 2020 році в країні чекають появи одного з найбільш очікуваних українцями брендів — шведської Ikea. У разі стабільного зростання української економіки приклад Ikea можуть наслідувати й інші ритейлери, поки що не представлені на місцевому ринку.


Дефіцит торгових площ

Масштабні плани ритейлерів з розширення мереж магазинів закономірно призвели до зростання попиту на торговельні площі. Як наслідок, рівень вакантності в найбільш популярних торгово-розважальних центрах України був на рекордно низькому рівні. Зокрема, девелоперська компанія Arricano, яка управляє чотирма ТРЦ в Києві і регіонах країни, заявляла про досягнення заповнюваності своїх об'єктів на 99,9%. Низьку вакантність фіксували і в столичних об'єктах інвесткомпанії Dragon Capital: ТЦ Піраміда — 0%, ТРЦ Aladdin — 1%.

При цьому практично у всіх найбільших ТРЦ країни сформовані великі листи очікування. Особливо помітна ця тенденція в регіонах України, де в останні роки практично не відкривалися нові великі ТЦ. У 2020-му році дефіцит торгових площ на регіональних ринках збережеться, тоді як у Києві з масштабним введенням в експлуатацію нових великих торгово-розважальних центрів, ситуація може змінитися.


Зростання орендних ставок

Дефіцит якісної торговельної нерухомості на тлі підвищеного попиту з боку ритейлерів дав можливість українським девелоперам підвищити орендні ставки. У найбільш популярних ТРЦ України вартість оренди в доларовому еквіваленті в середньому зросла на 20-25%. Ринкова кон'юнктура дає можливість компаніям, що управляють, диктувати свої умови і швидко заповнювати звільнені локації в разі виходу орендарів, або їх небажання співпрацювати на нових умовах.

Зростання орендних ставок може продовжитися і в поточному році. Особливо це стосується міст-мільйонників України, в яких нова пропозиція торгових площ буде вкрай обмежена — Львові, Одесі та Дніпрі. Що стосується Києва, то тут слід очікувати якоїсь стабілізації середнього рівня орендних ставок. Насамперед — за рахунок великого обсягу нової пропозиції, що готується до виведення на ринок.


Активізація девелопменту

В умовах підвищення орендних доходів можна відзначити активізацію девелоперської активності. У минулому році в Україні було введено в експлуатацію понад 300 тис. кв. м нових торгових площ. Найбільшими ТРЦ, відкритими в минулому році, стали київські Blockbuster Mall орендною площею близько 100 тис. кв. м, і River Mall орендною площею майже 55 тис. кв. м GLA. Втім, найближчі два роки можуть стати ще багатшими на запуски нових торгових об'єктів.

За нашими оцінками, в разі дотримання девелоперами заявлених термінів введення в експлуатацію, в 2020-2021 роках на український ринок може вийти рекордний обсяг нових торгових площ — понад 700 тис. кв. м. Найбільші ТРЦ, які можуть відкритися в найближчі роки, це столичні ТРЦ Respublika (139 тис. кв. М GLA), ТРЦ Ocean Mall (84 тис. кв. М GLA), ТРЦ Retroville (77 тис. кв. М GLA) і друга черга Rive Gauche (55 тис. кв. М GLA), а також харківські ТРЦ Нікольський (52 тис. кв. М GLA) і запорізький Alexander Plaza (48 тис. кв. М GLA). Посилення конкуренції

Відкриття нових великих ТРЦ закономірно призведе до посилення конкуренції на ринку торговельної нерухомості. Особливо в Києві, де очікується найбільший обсяг нової пропозиції. Населення столиці і купівельна спроможність киян ростуть не так істотно, як обсяги ринку торгової нерухомості, тому перерозподіл потоків покупців між діючими і новими торговими центрами неминучий.

В таких умовах девелоперам доведеться активніше боротися за залучення клієнта і збільшувати маркетингові бюджети. Грамотної концепції і хорошого пулу орендарів вже буде недостатньо. Все більшу роль в залученні трафіку в ТРЦ буде відігравати розважальна складова і фуд-корт. Ця тенденція вже проявляється як в Україні, так і на інших світових ринках. Частка розважальних і фуд-операторів в структурі орендарів ТРЦ продовжить рости і в 2020-му.


Реконцепція застарілих об'єктів

Відкриття нових сучасних ТРЦ найсильніше позначиться на роботі застарілих торгових центрів, відкритих 10 і більше років тому. Щоб мінімізувати відтік відвідувачів їм доведеться інвестувати в оновлення і реконцепцію своїх об'єктів. В іншому випадку, вони ризикують зіткнутися з виходом орендарів та істотним зниженням прибутковості. Втім, багато учасників ринку це розуміють і вже вживають необхідних для утримання позицій заходів.

Так, Dragon Capital в минулому році активно оновлював столичні торговельні центри Aladdin і Piramida, а також вінницький Sky Park. Очікується, що вже в цьому році інвесткомпанія почне будівництво другої черги ТЦ Piramida, яка дозволить залучити в торговий центр розважальних операторів і створити повноцінний фуд-корт. Значні зміни в концепції й тенант-міксі також відбуваються в київському ТРЦ Dream Town. А столичний ТРЦ Караван, який свого часу був одним з найбільш успішних торгових центрів країни, був змушений провести повний реконцепт, і в кінці 2019-го перезапуститися в форматі outlet.

У міру зростання конкуренції оновлення інших торгових об'єктів буде неминучим. Ті, хто не зможе відповідати новим вимогам споживачів і умовам ринку, будуть змушені його залишити.

 

Джерело: nv
 
 
Интересные новости:
03.02.2020
4235
Які основні перешкоди у будівництві знакових об'єктів в Україні...
23.01.2020
9041
У 2019 році дохід від інвестицій в житлову нерухомість знизився майже вдвічі. Чи варто і надалі вкла...
10.08.2000
1530
6% в ВВП від будівельної галузі — цілком реальна цифра. Звичайно, при існуючих 2,5% (статистик...
16.01.2023
4857
Лев Парцхаладзе, президент КБУ розповів, чого слід очікувати від законопроєкту 5655...
20.04.2021
2654
Світовий бізнес вже не обходить питання безпеки, турботи про людей та охорони природних ресурсів...
04.03.2021
5912
Проект постанови Кабінету Міністрів України “Про внесення зміни до переліку видів продукції, щ...