Новость о том, что МФК Silver Breeze в Киеве радикально сократил торговые площади, переформатировав второй этаж под офисную функцию, встряхнула рынок коммерческой недвижимости. Собственники торговых центров первых поколений обращаются к консалтерам с просьбой просчитать, насколько эффективной может быть такая трансформация для их помещений.
Решение сменить торговую функцию второго этажа на офисную в Silver Breeze пояснили несколькими причинами: недостаточная эффективность торгового сегмента в условиях экономического кризиса и снижение интереса в целом к ТРЦ.
«Несмотря на рост потребления в Украине в 2017 году, около 10 % (в гривневом эквиваленте), многие форматы ритейла по-прежнему борются за выживание, а вместе с ними и торговые центры. Всем известны полупустые огромные ТЦ, провальный ЦУМ и т.д. Очень многое зависит от локации, концепции центра. На этом фоне абсурдное строительство еще десятка огромных ТЦ еще больше усугубит проблему в Киеве. Опять же, не секрет, что формат ТЦ во всем мире стоит на распутье: интернет-потребление, к которому склонно новое поколение, уже привело к закрытию более 250 торговых центров в США за последние пять лет, а также падению оборотов ТЦ в Израиле в 2017 году на 25 %. Таких примеров сотни. Арендные ставки в ТЦ во всем мире постоянно снижаются. Только концептуально и географически правильно продуманные форматы, угадавшие нужды потребителя, выживают. До Киева эта тенденция дойдет тоже, обязательно. И выживут только самые практичные и правильные. Думаю, мы увидим пустых «белых слонов» в Киеве уже очень скоро», – считает Эдди Прилепски, CEO и член совета директоров SvitLand Development.
Он напомнил, что торговая часть Silver Breeze изначально планировалась как районный ТЦ, как инструмент для создания мультифункциональности комплекса. После трех лет работы был проведен анализ эффективности МФК и формирующейся вокруг него бизнес-среды. В результате стало очевидным, что для успешной работы центра в целом и удовлетворения нужд арендаторов БЦ, достаточно торговли на одном, первом этаже.
«Более чем успешно работают супермаркет, аптека, прачечная, СПА, парикмахерские, магазин игрушек, другие мелкие магазины и, конечно же, рестораны и общепит. Ресторанов должно быть много и разнообразных», ‒ говорит Эдди Прилепски.
К тому же, второй этаж изначально был спланирован так, что его легко трансформировать в офисы: стеклянные стены и огромный атриум в центре дают натуральный свет даже в самых глубоких помещениях, кондиционирование и вентиляция были спланированы израильскими консультантами проекта с запасом, на уровень выше стандартного.
«Мы понимали риски ритейла, поэтому все арендаторы второго этажа были у нас на краткосрочных договорах. Главным для нас было хорошо и без конфликтов расстаться со всеми», ‒ отметил Эдди Прилепски.
При этом на рынке офисной недвижимости, в отличии от ритейла, сейчас бум. «Не по причине того, что в стране все хорошо, а по причине того, что четыре года в городе практически ничего не строили. И, немного, благодаря росту компаний из индустрии IT. Мы оцениваем, что в ближайшие пять лет офисных пространств будет по-прежнему не хватать в городе», ‒ говорит Прилепски.
Еще одним фактором, подтолкнувшим компанию к решению трансформировать торговые площади в офисные, стало завершающееся строительство рядом крупного ТРЦ River Mall. В результате арендные офисные площади комплекса увеличились с 32 тыс. кв. м до 41 тыс. кв. м. Все новые помещения уже сданы в аренду, подписаны договоры с гарантийными платежами, арендаторы приняли помещения для отделки.
«Поменяв назначение второго этажа, мы увеличили GLA комплекса, благодаря разнице в эффективности использования офисов и торговли. Таким образом, на сегодня мы сданы на 106 % от изначальных планов проекта, у нас нет и 10 свободных метров для аренды. Что наиболее существенно, доход от второго этажа вырастет примерно в 2,5 раза. Более того, мы полностью меняем tenant mix первого этажа, спустив туда успешных арендаторов со второго этажа и расставшись со многими, кто был на первом. Такое решение позволило нам уже добиться того, что суммарный доход от первого этажа схож с общим доходом от двух этажей вместе взятых, до решения об изменении», ‒ поясняет Прилепски.
Благодаря трансформации второго этажа, общая стоимость комплекса уже выросла почти на 10 млн долл. В компании ожидают, что она поднимется еще на 5-6 млн долл.
Второй этаж полностью арендован группой «Сильпо». «Кроме них было еще два серьезных претендента. «Сильпо» были быстрыми и конкретными в своем решении, с лучшими коммерческими условиями. И, конечно же, мы ценим силу и устойчивость этой компании. Потому мы их выбрали. Их присоединение к нашему проекту дополнило, наверное, лучший, tenant mix в городе ‒ BOSCH, GSK, Porche Finance group, Teva, TrinetiX, DAN.iT, Regus, Unity Bars, GSN games и другие», ‒ считает Прилепски.
По мнению экспертов, реконцепция ТЦ Silver Breeze и создание на его площадях офисных помещений ‒ это исключительное решение и вряд ли найдет последователей на столичном рынке торговой недвижимости. «Даже в мире очень редко встречаются случаи, когда назначение недавно созданного объекта торговой недвижимости меняют на неторговое. Мы знаем примеры успешного редевелопмента киевских торговых центров первого поколения. Например, ТЦ «Альта-центр», «Городок», «Мегамолл» на Петровке, все они выполнили глубокие изменения в рамках реконцепции, однако ни один из ТЦ не поменял свое коммерческое торговое назначение», ‒ говорит президент компании UTG Вадим Непоседов.
Что касается самих реконцепций, то есть два подхода: делать их регулярно, раз в квартал или полгода или накапливать проблемные моменты, аккумулируя ресурсы и вносить обновления глобально один раз в 5-7 лет.
«В то же время, я думаю, вряд ли реконцепции подвержены лидеры рынка, которые имеют безусловные прочностные запасы и высокие характеристики. У них явно нет предпосылок для реконцепции, поскольку их концепция тщательно продумана и не требует никаких изменений. Все остальные, не отвечающие таким требованиям, нуждаются в обновлении», ‒ говорит Непоседов.
Источник: ABCnews
2118 
.JPG)
