Существует два основных способа классификации схем инвестирования в недвижимость: по безопасности сделки для инвестора, или выгодности реализации для застройщика.

Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» выделяет такие основные формы привлечения инвестиций в недвижимость:

- фонды финансирования строительства,

- фонды операций с недвижимостью,

- институты совместного инвестирования,

- эмиссия целевых облигаций предприятий. Выполнение обязательств по ним осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Этот перечень не исчерпывающий, так как другие способы могут определяться законами. На практике же встречаются и другие варианты финансирования, к примеру, заключение предварительных договоров купли-продажи.

При этом если инвестор может только согласиться с предложенным вариантом или уйти, сам застройщик имеет возможность подобрать оптимальную схему для своей работы, проанализировав особенности каждой из существующих с учетом специфики хозяйственной деятельности компании. 

Самые распространенные формы инвестирования на сегодняшний день это:

1. Инвестиционные договоры

В данном случае между корпоративным инвестиционным фондом (КИФ) или паевым фондом и застройщиком заключается договор купли-продажи имущественных прав (фонд выступает инвестором строительства), а в последующем между КИФ и конечным покупателем – инвестиционный договор.

Покупатель инвестирует объект путем оплаты инвестиционных взносов в размере стоимости квартиры. После введения объекта в эксплуатацию КИФ сначала регистрирует право собственности на себя, а потом по договору купли-продажи квартиры передает квартиру покупателю (в связи с чем возникают дополнительные расходы для покупателя на оплату услуг нотариуса, пенсионного взноса в размере 1 % от стоимости квартиры).

Какие программы лояльности предлагают застройщики жилья

2. Фонд финансирования строительства (ФФС)

Основными участниками данной схемы являются застройщик (организовывает строительство, отвечает за качество); управитель (аккумулирует средства конечных покупателей, передает их застройщику, контролирует их использование); доверитель (покупатель, который передает деньги в Фонд финансирования строительства). При этом, между доверителем и застройщиком нет прямого договора, что не позволяет доверителю влиять на выполнение обязательств застройщиком. Неплатежеспособность управителя фактически блокирует строительство, так как финансирование не выделяется до замены управителя в судебном порядке.

3. Предварительный договор – это договор, по которому стороны договорились в будущем (после введения дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на покупателя) заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. 

4. Форвардная схема.

Особенности форвардной схемы

Форвардный контракт (договор купли-продажи дериватива, документа на право или обязательство в будущем купли-продажи некой ценности) – договор, по которому одна сторона – застройщик, обязуется в определенный договором срок передать недвижимость другой стороне – покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить эту недвижимость.

Особенностью форвардного контракта является то, что после его оплаты покупатель получает на руки ценную бумагу – дериватив.

Для осуществления этой схемы, в первую очередь застройщик регистрирует на бирже форвардный контракт – договор на поставку в будущем имущественных прав на квартиру. Сразу после регистрации такого контракта на бирже он приобретает статус дериватива. Биржа проводит аукцион по продаже дериватива, покупателем которого становится Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ). После этого уже КИФ регистрирует на бирже дериватив для продажи конечному покупателю.

С конечным покупателем одномоментно заключается два договора:

1. Форвардный контракт с Корпоративным инвестиционным фондом (КИФ)

Этот контракт удостоверяет обязательства застройщика продать имущественные права на квартиру/нежилое помещение/паркоместо в определенное время и на определенных условиях с фиксацией цены такой продажи с детальным описанием предмета инвестирования: наименование, строительный номер, этаж, подъезд, проектная общая площадь, проектная жилая площадь, количество комнат, описание внутренней отделки и т.д.

Сколько стоит жилье в крупных городах Украины (обзор цен)

Когда такой контракт регистрируется на бирже, это позволяет обезопасить инвестора от повторных продаж одного объекта инвестирования. Кроме того, это гарантирует дополнительную проверку застройщика, который предоставляет бирже внушительный пакет документов (всю разрешительную документацию на строительство, уставные документы компании).

Биржа проводит формальный online аукцион по продаже дериватива конечному покупателю, его ход и результаты конечный покупатель может отслеживать на сайте биржи. По результатам проведенного аукциона выдается аукционное свидетельство.

После полной оплаты по форвардному контракту КИФ передает покупателю дериватив по акту приема-передачи.

2. Договор купли-продажи имущественных прав с застройщиком подписывается с отлагательным условием (вступает в силу с даты выполнения форвардного контракта и предъявления дериватива).

То есть, только после полной оплаты конечного покупателя по форвардному контракту начинает действовать договор купли-продажи имущественных прав, и, соответственно, деньги, которые оплачивает инвестор начинают зачисляться в счет оплаты по данному договору.

Такой форвардный контракт после выполнения всех русловий – полной оплаты и сдачи объекта строительства в эксплуатацию – дает покупателю имущественные права на объект. А это значит, что он получает возможность окончательно оформить право собственности на себя на основании этого договора.

Со средствами по данным контрактам есть нюанс:

- сумма оплаты за предмет дериватива (себестоимость актива) фиксируется в форвардном контракте и аккумулируется на КИФе, что, согласно Налоговому кодексу, освобождает привлеченные средства от налога на прибыль, а также от НДС;

- сумма оплаты по договору купли-продажи имущественных прав является вариативной составляющей, чаще всего имеет привязку к курсу доллара США и оплачивается непосредственно застройщику.

На практике возникают случаи необходимости переуступки прав и обязанностей покупателя на нового покупателя. В этой схеме такой шаг не возможен, пока тот, кто его заключил, не получит недвижимость от застройщика. После этого подписывается обычный договор переуступки к договору купли-продажи имущественных прав.

Если же покупатель захочет расторгнуть такой контракт, тут также есть свои особенности. Если контракт выполнен и застройщик уже передал имущество, но договора купли-продажи имущественных прав еще нет, то для возврата покупателю настро суммы оплаченных средств можно продать этот дериватив через биржу в пользу КИФ.

Как не попасться на уловки злоумышленников, покупая квартиру или дом: советы юриста

Преимущества и недостатки схемы:

Преимущества для настройщика:

- разделение рисков (конечный покупатель может приобрести право на имущественные права только после полной оплаты дериватива (цена дериватива, как правило, является основной частью стоимости объекта);

- нет необходимости в привлечении управляющего, как при использовании механизма фонда финансирования строительства (с возможностью, при этом, привлечения профессионального игрока – компании по управлению активами, которая действует в интересах застройщика);

- не нужно проводить эмиссию ценных бумаг;

- право собственности на объект настройщика не регистрируется непосредственно на КИФ (как в схеме с инвестиционными договорами).

Недостатки для настройщика:

- необходимость подготовки пакетов документов для биржи;

- разделение оплат за один актив на два договора и две компании;

- необходимость проведения нескольких встреч для подписания документов с конечным покупателем (подписание договоров, акта приема-передачи дериватива, акта предъявления дериватива и т.д.). 

Преимущества для покупателя:

- защищенность от повторных продаж (биржа не позволит продать один дериватив нескольким покупателям);

- сокращение расходов на нотариальное заверение договоров;

- участие в аукционе не требует наличия электронной цифровой подписи, сам аукцион проводится в электронной форме и не требует непосредственного участия покупателя. 

Недостатки для покупателя:

- разделение ответственности между застройщиком и КИФ в случае невыполнения/неполного выполнения договора;

- необходимость вникнуть в схему продажи.

По такой схеме можно продавать не только имущественные права (что происходит чаще всего), но и объекты недвижимого имущества (после сдачи дома в эксплуатацию).

Источник: delo.ua