Ломать и строить: где возводить новое жилье в Киеве

1883 2018-02-14 08:36:00



Олег Майборода, генеральный директор компании «Укрбуд Девелопмент»:

Для того чтобы понять, как Киев будет развиваться в ближайшие годы, следует для начала уяснить две простые вещи. О первой уже давно говорят и участники строительного рынка, и представители власти, но пока караван идет, этот факт все время остается где-то на границе поля зрения. А дело вот в чем: столица почти исчерпала доступный для застройки земельный ресурс. Свободных участков становится все меньше, и не за горами ситуация, когда уплотняться дальше без ущерба для свободных от застройки зон уже не получится.

Второй факт, наверное, многих разочарует, но против правды не попрешь. А состоит он вот в чем: новое жилье в Киеве очень востребованно. И вся сомнительно аргументированная истерия вокруг мнимого перенасыщения и ожидаемого обвала рынка (который, к слову, вряд ли приведет к обвалу цен – вот ведь незадача) – это не более чем нагнетание ситуации. 

Аргументы следующие. Во-первых, это соотношение площади жилья на одного жителя города из 2,8 млн, официально зарегистрированных еще в 2013 году. Даже с учетом этих явно устаревших данных на одного киевлянина приходится только 20 кв. м жилья. В то время как в крупных городах Европы и США эта цифра как минимум вдвое, а кое-где и вчетверо больше. 

Во-вторых, новые дома, которые строятся в Киеве и в которых разного рода эксперты каким-то образом обнаруживают десятки тысяч нераспроданных квартир, пользуются стабильным спросом. Мы это видим по своим показателям продаж. И нам слабо верится, что у других какие-то объекты стоят нераспроданными, но они со странным упорством продолжают строить новые. Деньги на строительство, видимо, получая из воздуха.

Ложный путь 

Конечно, не все из тех, кто нуждается в новом жилье в Киеве, могут позволить себе его здесь и сейчас. Но это не значит, что они не смогут приобрести его через год, пять лет или десять. Так или иначе, вывод здесь может быть только один: новые площади в столице будут строиться и будут находить своего покупателя.

Новое на месте старого: сможет ли Киев реконструировать хрущевки

Но вот где строить это самое новое жилье? Теоретически у застройщиков есть три пути. Первый – обратить свое внимание на замороженные объекты, которых по городу насчитывается около двух сотен. Впрочем, заканчивать чужие недострои участники рынка берутся крайне неохотно. Мы в Укрбуде за последние пять лет достроили четыре таких проекта, и прекрасно понимаем сомнения коллег. Хотя бы из-за того огромного количества финансовых, юридических и технических трудностей, с которыми сопряжено доведение до ума чужого детища и обеспечение жильем тех инвесторов, которые уже успели отдать свои деньги предыдущему застройщику. Кроме того, некоторые объекты достроить просто не получится: какие-то начинали строиться самовольно, какие-то из-за устаревания конструкций или несоответствия строительным нормам будет проще снести и начать заново.

Второй вариант – взяться за реновацию и обновление жилого фонда, который уже исчерпал свой срок эксплуатации. Ведь эта ситуация тоже подбирается к критической отметке – в Украине две трети всех зданий служат более полувека. Казалось бы, почему не решить одну проблему за счет другой? Мы ведь постоянно слышим такие предложения от тех же депутатов Киевсовета, разве нет? На деле же реализовать этот замысел очень непросто. Не буду вдаваться в подробности, но если коротко – центральные и местные власти пока не создали условий и механизмов для эффективного обновления жилого фонда. Куда и на каких условиях отселять людей? Как быть с теми, кто против реновации? Перестраивать по одному дому или сносить целыми кварталами? Компенсировать ли затраты на строительство повышением этажности? А что тогда делать с возросшей нагрузкой на социальную и коммунальную инфраструктуру? Пока четких ответов на эти вопросы нет. Хотя найти их городу рано или поздно все-таки придется.

Ржавый пояс столицы

И вот подходим к третьему возможному пути: промышленные зоны. Их в Киеве немало, они занимают около 10 % всей территории города. Для жилого строительства пригодна только четверть участков – по оценкам столичных чиновников, это примерно 1800 га. Тем не менее это все равно колоссальные объемы.

Что представляют собой эти территории в настоящее время? Большинство предприятий закрыты или работают частично. Их территории либо заброшены, либо используются в лучшем случае для складирования хлама. При этом большая часть промзон находится во владении частных собственников. И с ними застройщики могут работать на привычных для рынка условиях: отдавая часть построенной жилплощади или прибыли.

В то же время работа на территории промзон дает девелоперам больше свободы, так как речь в этом случае чаще идет не о точечной, а о квартальной застройке. В таких условиях можно говорить не просто о строительстве домов, а о создании совершенно новой жизненной среды – с современными градостроительными и архитектурными решениями. Сегодня в Киеве уже есть несколько примеров создания новых кварталов на месте промзон, и со временем их количество будет расти.

Как застройщики ищут новые участки под строительство

Освоение промышленных территорий дает застройщикам ряд преимуществ, иногда не самых очевидных. Как минимум это наличие необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры, причем довольно мощной, так как рассчитана она на удовлетворение немалых производственных нужд. Второе – земля под промышленными зданиями уже готова к серьезным нагрузкам, что несколько упрощает котлованные работы.

В столичных реалиях немаловажен еще один момент – освоение промзон не несет никаких неудобств для населения, а значит, не будет сопровождаться уже привычными всем протестами. Само собой, могут найтись искатели легкого пиара и городские сумасшедшие, которые начнут кричать об «убийстве» некогда мощного предприятия. Но давайте говорить прямо: если промзона годами мертва, и даже ее собственник не видит предпосылок к ее воскрешению (иначе он просто не будет соглашаться на строительство), то и сожалеть о том, чего не случится, незачем. Тем более что индустриальные зоны – это не всегда заводские цеха, но и, например, ряды складских сооружений.

Естественно, есть и минусы. Главный из них – это необходимость создания дополнительной социальной инфраструктуры – школ, больниц, детсадов. И если собственное образовательное учреждение застройщик вполне может построить сам, то ту же проблему с медицинским обеспечением предстоит решить уже муниципальным властям.

Подытоживая, стоит отметить, что тот путь, на который Киев только становится, многие столицы Старого света, такие как Лондон, прошли еще в конце прошлого века. Тогда они точно так же давали вторую жизнь расположенным в черте города индустриальным зонам, превращая их в комфортное жилое и общественное пространство. Так что решение не ново: это нормальный путь эволюции любого европейского города, который продолжает расти и развиваться.

Источник: liga.net

 

Интересные новости:
02.02.2018
2169
Текущее законодательство диктует бизнесу ряд поводов для серьезного сомнения в целесообразности таки...
31.01.2018
977
Отсутствие надлежащего контроля за финансовыми потоками в отрасли и за выполнением обязательств стро...
30.12.2017
2936
Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України&...
17.08.2018
830
Около 70 % арендодателей квартир в Киеве не платят налоги. Они не готовы отдавать пятую часть с...
06.08.2018
1310
Вперше те, що ми називаємо "чорними списками", з’явилось в законодавстві про державні закупівл...
26.07.2018
754
Как действовать после 2030 года, когда истечет срок действия «зеленых» тарифов на энерги...