РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 39.227 EUR: 42.442
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 39.227
EUR 40.000 41.000 42.442
USD 39.180 39.515 39.227
EUR 42.320 42.839 42.442
Ми допрацьовуємо BuildPortal. Зовсім скоро він стане ще кращим!

Новое на месте старого: сможет ли Киев реконструировать хрущевки

Текущее законодательство диктует бизнесу ряд поводов для серьезного сомнения в целесообразности таких проектов
3444 02.02.2018 в 07:57


Киевская администрация разрабатывает проект решения о реновации хрущевок. Каковы шансы реализовать программу, на страницах liga.net  размышляла Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер RED Community. 

Едва ли не каждое новое правительство в нашей стране, перемежаясь со столичными чиновниками, бодро заявляло: снесем ветхое и устаревшее жилье, построим новое-современное.

В 2005 году правительство Юлии Тимошенко предложило снести дома первых серий. В 2008-м МинЖКХ разработало пилотную программу реконструкции 75 жилых микрорайонов общей площадью свыше 5 млн кв. м в 12 областных центрах. Тогда министр Василий Куйбида говорил, что «ход подготовки нормативно-правовой базы дает возможность начать реконструкцию обветшалого жилья уже в этом году». Грянул кризис. В 2011-м СМИ цитировали уже главного архитектора Киева Сергея Целовальника, который говорил, что хрущевки сносить будут, начнут с Нивок, запуск проекта намечен на ближайшее время, и даже есть инвесторы.

В 2013-м снести хрущевки пообещал министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Темник. До конца года министерство планировало разработать модель реконструкции устаревшего жилого фонда, а в 2014-м в пяти городах начать пилотные проекты.

В 2016-м на эту же тему в СМИ цитировали Сергея Броневицкого, директора КП «Институт Генерального плана г. Києва». И вот – снова волна.

Опытные и предусмотрительные киевляне стали изучать законодательство – как бы не остаться с носом. Активные жители, гости столицы и политические партии крайнего толка приготовились протестовать и отстаивать права жителей хрущевок, которые нынешняя власть и планирует сносить.

Законодательные нюансы

Снос хрущевок и прочего устаревшего жилого фонда регулируется Законом Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» от 2007 года. Правки вносились в 2011 и 2013 годах.

Ст. 12 Порядка компенсации собственникам жилых помещений, земельных участков и другого имущества содержит ряд пунктов, которые до сих пор сводят на нет попытки застройщиков заняться сносом старого жилья и строительством новых кварталов. Речь о том, что собственникам старого жилья положена компенсация – другим жильем или деньгами. 

Отселение возможно только при условии согласия собственников. Именно этот факт застройщики называют одним из важнейших препятствий для реализации таких проектов. В доме всегда найдутся несколько человек, которые откажутся переезжать: не доверяют застройщику, не хотят менять место жительства и так далее.

В постановлении есть норма, согласно которой предлагаемая взамен старой новая жилая площадь "может быть увеличена до 50% площади квартиры дома, который подлежит сносу". Уверена, что найдутся собственники квартир, которые постараются улучшить свои жилищные условия не только аналогичным количеством комнат и площадью прежней квартиры, но теми или иными манипуляциями получить больше. Что вряд ли будет приемлемо для девелопера.

Невыгодные проекты

Сколько бы ни говорили о справедливости, совести и морали, бизнес (и это глобальная практика) не будет заниматься благотворительностью, если она во вред прибыли.

Текущее законодательство диктует бизнесу ряд поводов для серьезного сомнения в целесообразности таких проектов. Кроме самого жилья большей площади, которую могут потребовать жители хрущевок, закон обязывает застройщика компенсировать потерю имущества собственникам нежилых помещений (парикмахерских, магазинов и т.д.), обеспечить за свой счет телефонизацию, затраты на перевозку имущества или транспорт и грузчиков, компенсировать стоимость гаража.

Проблемой может стать требование статьи 14 Закона о том, что стартовые дома для расселения должны быть расположены в границах кварталов (микрорайонов), которые реконструируются. Застройка в районах с хрущевками достаточно плотная. Смогут ли девелоперы реализовать это требование закона? Теоретически такая возможность существует: как исключение, по решению органа местного самоуправления, стартовые дома могут находиться в границах смежных кварталов. Определения смежного квартала нет, да и будут ли там свободные территории? В этом риски для всех: для жителей, которых КГГА может выселить на неравноценные территории; для самой КГГА, которая может столкнуться с протестами недовольных жителей, присоединившихся к протестам радикальных и прочих политсил; для застройщика, которому это создаст не только репутационные, но и экономические проблемы, поскольку простой работ равносилен потере денег. 

Есть и чисто финансовый фактор. Кварталы с хрущевками строились в 50-60-е годы прошлого века, состояние инженерных сетей там катастрофическое. Создание новых сетей может сделать инвестиции нецелесообразными. А налоговых льгот или компенсаций нет.

С другой стороны, земли в столице все меньше, а новостроек все больше. Поэтому при корректной оценке рисков, верной концепции нового проекта и корректном процессе сноса и коммуникации с жителями хрущевок девелоперы могут рискнуть.

На фоне снизившихся темпов продаж нового жилья, растущего предложения и падения доходов населения достаточно мощностей для реконструкции кварталов с отселением жителей у крупных компаний. Киевгорстрой, Житлобудинвест-УКБ и подобные – самые вероятные претенденты, учитывая собственные производственные мощности, технические и человеческие ресурсы.

Возможно, под брендом одной компании объединятся несколько инвесторов-застройщиков.

В Киеве 3055 устаревших хрущевок на 211 512 квартир. Без четкого законодательства, действенного контроля за его исполнением, интереса у инвесторов к таким масштабным проектам реконструкцию, скорее всего, вновь отложат в долгий ящик.

Источник: iga.net 

 
 
Интересные новости:
31.01.2018
2233
Отсутствие надлежащего контроля за финансовыми потоками в отрасли и за выполнением обязательств стро...
30.12.2017
4992
Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України&...
26.12.2017
1896
Предложение на первичном рынке жилья растет рекордным темпами...
16.01.2023
4860
Лев Парцхаладзе, президент КБУ розповів, чого слід очікувати від законопроєкту 5655...
20.04.2021
2654
Світовий бізнес вже не обходить питання безпеки, турботи про людей та охорони природних ресурсів...
04.03.2021
5913
Проект постанови Кабінету Міністрів України “Про внесення зміни до переліку видів продукції, щ...