От пансионатов до all inclusive: перспективы гостиничного рынка на юге Украины

620 2018-01-22 08:05:00



Ribas Hotels Group – управляющая компания, которая представлена на гостиничном рынке Украины с 2012 года. К концу 2017 года в портфеле компании было 2 собственных отеля класса 3-4 звезды в одесском регионе, 6 реализованных проектов и 25 объектов в управлении. Артур Лупашко, основатель Ribas Hotels Group, в интервью Delo.ua рассказал, как изменился гостиничный бизнес после 2014 года, как долго окупаются гостиницы и какие перспективы отелей all inclusive в Украине

Артур, вероятно, ситуация в туристическом и отельном бизнесе в Одесской области до и после 2014 года – две большие разницы. Уточните, как изменился туристический поток за это время?

До 2014 года в Одессе отдыхало очень много иностранцев – британцев, немцев, американцев, которых сейчас нет. Также был большой туристический поток из соседних стран Карпатского региона – Румынии, Польши, Венгрии. Традиционно много людей ехало в Одессу из России и Беларуси. Ехали в Одессу как по деловым вопросам, так и с целью отдохнуть. В количественном выражении – иностранцы оставляли 60-70 % турпотока, и лишь 30-40 % отдыхающих были из Украины.   

Почему так мало украинцев?

Многие украинцы вовсе не путешествовали. Внутренний туризм был не особо в тренде. Обеспеченные туристы скорее отдавали предпочтение зарубежным курортам, тому же Египту, Турции, Черногории, чем одесскому побережью.

Предполагаю, что после 2014 года ситуация изменилась.

Да, в 2015 году резко вырос турпоток украинцев. И все же стоит признаться, что одесский регион попросту не справился с таким наплывом отдыхающих: уровень сервиса оставлял желать лучшего. Перечень услуг и их качество устроили не многих. Как результат, уже в 2016 году многие украинские туристы отдали предпочтение Николаевской или Херсонской областям вместо Одесской.

Артур, какая ситуация в гостиничной сфере Одессы?

Условно Одессу можно поделить на два сектора – на приморскую зону и центр города. В первом случае – в приморской зоне – сезон длится с мая по сентябрь. Загруженность отелей составляет порядка 80-90 %. С октября по апрель эти отели либо не работают вовсе, либо на ремонте, либо сдают лишь часть номерного фонда отеля. Исключения – отели с развитым SPA либо направлением ресторанно-банкетным.

Во втором случае – в центре города ситуация иная. Высокий сезон (с мая по сентябрь) – это высокая загрузка, потому что отдыхающих в регионе больше, чем мест в отелях. Низкий сезон (октябрь-апрель) – частичная загрузка, чаще всего корпоративными гостями.

Благодаря высокой загрузке в высокий сезон и корпоративным гостям в низкий сезон по сентябрь удается достигать среднегодовой загрузки на уровне 70 %. В денежном выражении получается рентабельность порядка 10-12 % годовых.

А что с хостелами в Одессе? Почему компания захотела выйти в этот сегмент?

Долгое время в Одессе не существовало хостелов, которые так или иначе соответствовали бы европейским стандартам. Поэтому мы в Ribas Hotels Group решились разорвать эту цепочку. Однажды я попал в хостел в Вене и был восхищен сервисом. Поэтому решил сделать в Одессе что-то подобное. Так и родилась концепция Friday. Мы внимательно подошли к зонированию и логистике гостя, воплотили коворкинг (зону для работы), игровую зону, мебель выбрали технологичную и качественную. Получилось, что мы вышли за рамки стандартного «украинского» хостела, что потребовало дополнительного финансирования.

За сколько окупится проект?

Такой проект вышел нам втрое дороже аналогичного по площади (ремонт и обудование порядка 300 долл./кв. м), и окупится он на несколько лет позже, чем привычный «украинский». Окупаемость вложенных инвестиций в ремонт, если помещение в собственности, 2-3 года, окупаемость всего проекта – до 10 лет.

Более дешевые и простые хостелы окупаются вместе с покупкой квартиры, где в будущем появится костел – 7-9 лет. Но за этот период, вероятно, хостелу придется несколько раз сменить название, обновить всю мебель и оборудование. В нашем 10-летнем плане хостел с каждым годом будет усиливать свои позиции, благодаря растущей популярности и лояльности гостей. Первый Friday открылся в Одессе, второй в Коблево. Все последующие планируем открывать по франчайзингу. Поэтому находимся в поиске инвесторов в Киеве, Львове, Харькове и Буковеле.

Каков спрос на хостелы?

Хостел Friday скорее исключение из правил. Его среднегодовая загрузка на уровне 70 %, как и в отелях. Цена летом вдвое выше, чем зимой. Большинство хостелов на зиму сдают комнаты и места на долгосрочную аренду. Средняя стоимость в Одессе такого проживания 2,5-3 тыс. грн. В стоимость включена уборка и пользование инфраструктурой хостела. Мы достигаем высокой загруженности благодаря групповым заездам гостей – школьниками, спортсменами и другими, а также индивидуальными гостями. Мы считаем, что важно правильно привлечь именно свою целевую аудиторию, и она будет привязана к хостелу круглый год.

Артур, расскажите о спросе на 3-х звездочные отели.

Их, однозначно, не хватает. На сегодняшний день это самая востребованная ценовая категория. Их запрашивают национальные компании, корпоративные туроператоры. Поэтому мы сейчас ведем переговоры с инвесторами о строительстве именно таких отелей.

По подсчетам в Ribas Hotels Group, нехватка номерного фонда порядка 300-400 номеров, что практически составляет 25-30 % от существующего номерного фонда данного уровня в регионе. И все же мы не забываем о том, что строительство отелей, как правило, занимает несколько лет. Через 3-4 года их может быть уже достаточное количество. Поэтому при реализации инвестиционных проектов мы учитываем как текущую ситуацию, так и прогнозируем, что будет спустя несколько лет, когда объекты сдадутся в эксплуатацию. Мы делаем подобные срезы трижды в год. И только после этого принимаем решение о воплощении того или иного проекта в жизнь.

Давайте поговорим об отелях классом выше – 4 звезды.

У нас в управлении есть один 4-звездочный отель – это отель Wall Street в центре Одессы. Мы не снижаем цены в низкий сезон, как наши коллеги. Демпинг зачастую аукается негативом, потому что привлекает не свою целевую аудиторию. Если говорить о предложении, то отелей этого уровня на конец 2017-го начало 2018 года в городе достаточно.

По нашим подсчетам, стоимость реализация таких проектов всегда превышает 1-2 млн долл. Рентабельность соответственно немного ниже – в пределах 7-10 %.

А что с 5-звездочными отелями?

Пятизвездочные отели – это долгоиграющие инвестиции. Их номерной фонд сдается по цене 300-1500 долл. за ночь в сезон и на них есть спрос. Зимой же – нет. Таких отелей в Одессе всего 8, в Украине их не более 30. Их рентабельность сложно прогнозируемая, так как каждый инвестор строит такой отель, исходя из своих соображений и пожеланий. В Одессе можно встретить три «пятерки», где качество ремонта и мебели может отличаться в разы. Соответственно, и инвестиции, и рентабельность на 1 кв. м будут отличаться существенно. Я предположу, что это около 5 % годовых, с поправкой на плюс-минус 3 %.

Расскажите, какая маржинальность у проектов разных классов?

Если грубо исходить из процентной составляющей доли прибыли от общего валового дохода, то у хостелов это в пределах 70 %, отелей 3-4 звезды – 50 %, отелей 5 звезд – 30-70 %, и отелей на береговой линии в курортных городах (Затока, Буковель) – порядка 70 %.

Артур, какой период окупаемости разных  проектов – от хостелов до отелей класса 5 звезд?

У хостелов 5-7 лет, отелей класса 3-4 звезды – в пределах 10 лет с поправкой на 1-2 года в большую или меньшую сторону, у отелей 5 звезд – предполагаю, что окупаемость таких проектов очень и очень долгая.

А какая ситуация в курортных городах Одесской области, к примеру, в Затоке? Реально ли там создать аналог курортам Египта или Турции?

Чтобы создать правильный курорт как в Египте или в Турции, необходимо соблюдать стандарты зонирования. Оно утверждается местной властью, с привлечением архитекторов, финансистов, маркетологов. Уже были попытки зонировать неразвитые курортные земли Одесской области, привлекали нас, как экспертов. И все же пока они не увенчались успехом и остались только на бумаге.

В Затоке крайне хаотичная застройка, без соблюдения каких-то экстерьерных норм и плотности застройки. Нередко отели построены в проездах. Поэтому ожидать, что такие курорты составят конкуренцию мировым, не стоит. По опыту 2015 года понятно, что большинство отелей, которые есть в одесском регионе, не удовлетворяют запросы туристов.

К примеру, сегодня можно улететь за 400 долл. на человека по горящему туру в Черногорию или Египет. На этих курортах в отелях развита инфраструктура, чего не хватает украинским курортам. У местных отелей нет достаточно земли, коммуникаций. Они просто не предусмотрены для создания инфраструктуры будущего.

Как можно выйти из ситуации?

В Одесской области существуют свободные заповедные зоны, например, как территория Шабских лиманов, которая  крайне живописная, где длинная коса идет вдоль моря. Здесь хороший песок и чистая, почти прозрачная вода. И еще существуют такие территории как Приморское, Лебедевка. И еще «украинская Венеция» – Вилково.

Мы видим большие перспективы в развитии этих регионов. Компания готова содействовать привлечению инвестиций, зонированию и правильной застройке по мировым стандартам.

Что мешает развиваться отельной отрасли?

Нормальная транспортная инфраструктура – хорошие дороги и доступные ж/д билеты в достаточном количестве. К примеру, даже при большом желании за 1-2 недели добраться поездом в Одессу нереально, потому что билетов нет. Из Харькова или Днепра собственным автомобилем до Затоки добираться не очень-то удобно, автобусом – подавно. Людям проще купить авиатур в тот же Египет – и через несколько часов оказаться на месте.

Реально ли выстроить в Украине отели по системе all inclusive?

Летом 2018 года мы запускаем эту систему в наших отелях. Принцип ее работы будет таков: завтрак, обед и ужин до 18:00 с безлимитной едой, напитками, в том числе и алкоголем местного производства. Ориентировочная стоимость проживания в номерах составит порядка 2 тыс. грн/сутки. Для знакомства с технологией мы с коллегами из туристического бизнеса отправились на несколько недель на курорты Египта, где посетили 80 отелей. В них изучали особенности, плюсы и минусы системы. Я верю в успешность такого подхода. В любом случае это будет успех, ведь, во-первых, это выход на новый уровень. Во-вторых, ужесточение конкуренции. Нужно сделать все, чтобы украинские курорты наши гости выбирали не по остаточному принципу.  

Источник: delo.ua 

Интересные новости:
19.01.2018
658
Архитектор с многолетним опытом работы в разных странах, экс-руководитель украинского офиса Cha...
19.01.2018
776
Общественный активист, экс-депутат Киевсовета Елена Терещенко рассказала, что происходит с историчес...
12.01.2018
955
Юліан Чаплінський розповів про основні проблеми й досягнення у містобудівному плануванні Л...
12.02.2018
756
Заступника мера Києва Петра Пантелеєва розповів, як місто планує вирішувати проблему зі сміттям...
02.02.2018
603
Как украинский ритейл преодолевает кризис, рассказала директор UTG Евгения Локтионова...
26.01.2018
1247
Президент компании KAN Development рассказал о новых проектах компании, о важности социальной инфрас...