Кризис – время развития. Эту аксиому подтвердил сегмент офисной недвижимости, который принял на себя самый большой удар в 2013 году. Ведь именно в это время на рынок вышел ряд крупных объектов, что на фоне снижения деловой активности в стране привело к значительной вакантности. В некоторых новичках пустовало более половины площадей.
В такой стрессовой ситуации рынок стремительно трансформировался. Прежде всего, выросли требования к качеству проектов. «Все чаще девелоперы проектируют и возводят объекты, исходя из современных тенденций и потребностей арендаторов, скрупулезно продумывая инфраструктуру, используя современные технологии строительства и отделки помещений, сертифицируют свои проекты по зеленым стандартам», – рассказал руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Ростислав Симонов.
Например, еще до кризиса был заявлен проект, который был анонсирован как «зеленый» – БЦ K/Most на Зоологической, 5/1А, однако он до сих пор не реализован. Тем не менее, девелоперы понимают, что сертификация проектов, которая в целом удорожает бюджет строительства не более чем на 5 %, окупается не только уменьшением операционных расходов, но и повышенным интересом к нему арендаторов.
Эта тенденция очень хорошо видна по итогам 2017 года и усилится в следующем. По информации UTG, на конец 2017 года объем рынка офисной недвижимости достиг 1 733 320 кв. м. Были открыты новые корпуса БЦ «Форум West Side» на 3 тыс. кв. м и бизнес-парка Unit City на 4 тыс. кв. м (оба – класс В). Но львиную долю нового предложения дал класс А – БЦ Astarta Organic Business Centre (28,8 тыс. кв. м), сертифицированный по зеленому международному стандарту BREEAM Interim 2013.
Знаково, что в БЦ Astarta Organic Business Centre арендаторы передислоцируются из других бизнес-центров класса А, поясняя, что выбор сделан именно по причине «зеленого» сертификата. Например, киевский офис Siemens переезжает на восьмой этаж БЦ Astarta, где на 1840 кв. м обустраивает рабочие места для 150 сотрудников.
«Siemens является не только лидирующим промышленным концерном, но и ведущим поставщиком безопасных, надежных, энергосберегающих и экологически чистых решений для зданий и инфраструктуры. Нашей целью было подобрать подходящее «зеленое здание», в котором сотрудникам компании было бы комфортно работать, а атмосфера способствовала бы росту и развитию бизнеса», – пояснила выбор начальник департамента коммуникаций Siemens Украина Марина Маслей.
Киевский офис Sigma Software разместится на седьмом этаже БЦ Astarta, офис площадью 2083 кв. м. рассчитан на 200 человек. «Мы приняли решение переехать в БЦ Astarta, потому что у компании есть необходимость в дальнейшем расширении и помещениях, где мы сможем разместить специалистов, которые продолжают присоединяться к нашей команде. В новом офисе мы сможем организовать пространство таким образом, чтобы оно отвечало основным нашим принципам: «зеленый офис», экономное использование ресурсов, максимально удобные для работы и отдыха условия», – говорит chief infrastructure officer Sigma Software Юлия Нильга.
Офис украинского подразделения международной IT-компании Iterа займет 1290 кв. м во второй очереди бизнес-центра Astarta. «Главный офис Itera в Осло находится в бизнес-центре, который имеет эко-сертификат Miljоfyrtаrn, мы очень рады, что в Киеве нам тоже удалось найти «зеленый» бизнес-центр. Такие решения демонстрируют социальную ответственность бизнеса к окружающей среде», – пояснила маркетинг-менеджер Itera Анастасия Позынич. Благодаря такому активному интересу, сейчас сдано уже 80 % площадей комплексе, который открыт в конце года.
Эксперты предполагают, что «зеленый» тренд будет усиливаться. Три из четырех проектов, которые, по прогнозам UTG, могут начать работу в 2018 году, имеют зеленый сертификат.
Так, будет открыта третья очередь БЦ Astarta (6,7 тыс. кв. м). Также начнут работу четыре новых корпуса UNIT City общей площадью 32 тыс. кв. м, которые сертифицируют по стандарту LEED (Silver), о чем рассказал управляющий партнер UNIT.City Макс Яковер.
По LEED будет сертифицирован и K/Most (7,5 тыс. кв. м), правда, его открытие переносят из года в год.
Не удалось выяснить, было ли желание у девелопера офисного центра на ул. Сагайдачного, 1в, получить «зеленый» сертификат. Зато у этого проекта, стоящего над транспортным узлом рядом с Почтовой площадью, своя изюминка: Acoustic Project разработал и осуществил комплекс мер по защите от шума.
Вакантность падает, ставки растут
Согласно данным UTG, на фоне достаточно скромного нового предложения вакантность бизнес-центров Киева в 2017 году снизилась почти вдвое: с 23 % в январе 2017 года до 15 % в декабре 2017 года.
Средние ставки за этот период незначительно, но поднялись: в классе А с 21 до 22 долл., в классе В с 12 до 14 долл.
По данным UTG, по состоянию на декабрь 2017 года диапазон арендных ставок в классе А составляет 16-28 долл/кв. м/мес. (без НДС и эксплуатационных платежей), в бизнес-центрах класса В – 8-16 долл./кв. м/мес. Наивысшая арендная ставка остается на уровне 28 долл./кв. м/мес.
Кстати, ставки в Киеве не самые низкие в Европе. Для сравнения: ниже, чем киевские 336 долл. в год, максимальные ставки в Варшаве (326 долл.), Будапеште (319 долл.), Копенгагене (293 долл.), Праге (283 долл.) и Лиссабоне (269 долл.). А вот вакантность, несмотря на снижение в прошлом году, в украинской столице по-прежнему самая высокая в Европе. Самые заполненные офисы в Цюрихе (вакантность – 5,3 %), Лондоне (4,9 %) и Берлине (4,1 %).
«Арендные ставки в Киеве стабилизировались, но в перспективе возможен их незначительный рост. Однако инвестиционная и девелоперская активность остается на низком уровне. По-прежнему затраты на строительство нового бизнес-центра остаются довольно высокими, а уровень арендных ставок относительно низким, поэтому девелоперы сдержаны по отношению к новым проектам. Что касается собственников офисной недвижимости, то здесь картина улучшается, особенно в классе B. Они более охотно готовы инвестировать в реконструкцию и модернизацию своих помещений, так как возврат инвестиций более короткий, чем строительство», – говорит Ростислав Симонов.
Действительно, проектов-долгостроев в столице еще более чем достаточно. Например строительство второй очереди Horizon Podol Business Center, девятиэтажного здания на Набережно-Крещатикской, 9, было приостановлено в ноябре 2013 года. БЦ Sigma (Ивана Лепсе, 6, 18 тыс. кв. м) достроен, но для него ищут не арендаторов, а покупателя на все здание. «ВТБ Банк» объявил о его продаже на электронной торговой площадке ГП «СЕТАМ». Объявления о продаже БЦ Sigma есть и на других ресурсах, с ценой от 14 млн долл.
Замороженный на уровне 27 из 47 запланированных этажей БЦ Sky Towers (пр. Победы, 11б), прокредитован на 193 млн долл. в государственном «Укрэксимбанке». Будущим этого огромного бизнес-центра озаботились в столичной мэрии. На его достройку необходимо 370 млн долл., которые хотят выделить из бюджета Киева, чтобы перенести в него мэрию.
Источник: ABCnews
Оксана Гришина
2551 
.JPG)
