В 2013 году один квадратный метр жилья на первичном рынке Донецка стоил почти 10 тыс. грн, тогда как в Киеве не намного дороже – 13 тыс. грн. Этот город был пятым по численности населения, здесь были центральные офисы многих украинских компаний, сюда со всех ближайших городов люди съезжались на работу, соответственно строилось много нового жилья и новых офисов. Но с началом боевых действий на Донбассе ситуация кардинально поменялась. Портал ABCnews решил проанализировать рынок недвижимости Донецка спустя почти три года военных действий в регионе.

Квартиры на вторичном рынке за 9 тыс. долларов

В Донецке, по состоянию на сегодня, из девяти районов только пять можно считать относительно безопасными – Калининский, Ленинский, Ворошиловский, Буденовский и Пролетарский районы находятся дальше всего от линии соприкосновения. Тут трехкомнатную и четырехкомнатную квартиру с евроремонтом и мебелью на вторичном рынке предлагают в среднем за 25-30 тыс. долл., а двухкомнатную – за 12-18 тыс. долл.

Что касается центральных районов города, то если раньше как риелторы, так и хозяева квартир пытались держать цены на уровне  40 тыс. долл. за однокомнатную, то теперь за нее просят 9-16 тыс. долл. Двухкомнатные квартиры в Ворошиловском районе продаются за 12-20 тыс. долл., а трехкомнатные – за 24-50 тыс. долл.

Наиболее пострадавший от обстрелов – Куйбышевский район. Жилье в нем не пользуется популярностью у покупателей, даже несмотря на низкие цены. Тут однокомнатные квартиры предлагают за 5 тыс. долл., а цены на двухкомнатные и трехкомнатные практически одинаковые – до 13 тыс. долл. Но, по словам генерального директора группы компаний «КДУ – реалти груп», специалиста по операциям с недвижимостью Елены Маленковой, продать можно любую квартиру, если у компании есть 50-100 входящих покупателей и выставлена правильная цена. По словам Маленковой, с марта 2015 года по апрель 2016-го ее компания объявила программу, с помощью которой жители Донецка могли продать свое жилье на оккупированных территориях и купить новое в подконтрольных Украине населенных пунктах. «Тогда, в 2015 году, спрос превышал предложение», – вспоминает она.

Маленкова добавляет, что сейчас цены на жилье в оккупированных районах начали проседать и за год снизились примерно на 20-25 %. «Все дело в конкуренции среди собственников. Очень много недвижимости выставлено на продажу, иногда до 70 % фонда в одном доме», – комментирует эксперт.

Снести нельзя реконструировать: что делать с хрущовками в Украине?

В новостройках квартиры предлагают без ремонта

На первичном рынке цены на квартиры практически не отличаются от вторичного. В Ворошиловском и Калиниском районах средняя цена жилья в новостройках с ремонтом и мебелью составляет 500-700 долларов за квадрат. В Киевском районе цены ниже, поскольку он расположен ближе к зоне соприкосновения – примерно 350-450 долл.

Однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м в ЖК «Центральный» в Киевском районе, к примеру, сегодня можно купить за 23 тыс. долл. При этом черновая отделка в ней выполнена только на 40 %.

Элитные апартаменты площадью 154 кв. м можно приобрести за 45 тыс. долл. В этом сегменте цена на квартиру зависит только от ее состояния. При этом жилье, которое успели полностью отремонтировать и укомплектовать всей техникой и мебелью, судя по объявлениям, пытаются продать в два раза дороже.

По словам риелторов, на сегодняшний день рынок недвижимости Донецка стабилизировался в цене, но спрос показывает отрицательную динамику. В самый разгар событий в 2013-2014 годах, когда город подвергался массивным обстрелам, многие горожане бросали квартиры или старались их срочно продать по минимальным ценам. Например, однокомнатные квартиры в хрущевках тогда выставлялись за 5 тыс. долл.

«Весной 2014 года, в самый разгар обстрелов, мы купили свою двухкомнатную квартиру в Киевском районе с евроремонтом и мебелью за 24 тыс. долл.», – рассказывает жительница Донецка Марина. Она отмечает, что спустя почти три года обстрелов цены немного выросли, но так и не достигли довоенных отметок. 

По состоянию на сегодня даже на самые выгодные предложения мало покупателей, поскольку у людей уже закончились деньги, а платежеспособные жители города давно уехали. Отдельные препятствия купле/продаже создают юридические вопросы – официально украинские нотариусы не могут работать.

«Сейчас количество выставленных на продажу квартир превышает спрос в разы. Но мы выходим на рынок с адекватной ценой, соответствующей ситуации и поэтому у нас покупателей всегда достаточно. В месяц мы закрываем от 5 до 20 сделок. Два дня в неделю у меня приём переселенцев, я подписываю по 3-5 контрактов на продажу. Мы работаем только с собственниками недвижимости, которые выехали из зоны АТО, и оформляем сделки только по украинским законам», – говорит Маленкова.

Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал подтверждает, что несмотря на юридические нюансы оформления купли/продажи недвижимости в Донецке, рынок в этом регионе продолжает работать. Но, по его словам, некоторые собственники жилья пытаются завышать его стоимость иногда даже на 100 %. Чтобы сформировать рыночные цены появляются новые механизмы. «Уже появились офисы в Киеве, которые помогают собственникам жилья формировать рыночные цены и продавать там квартиры. Также наметилась тенденция по обмену недвижимости в Донецке на недвижимость в Киеве и даже за рубежом, например, в Болгарии или Турции», – комментирует Анатолий Топал.

Отмечен новый критерий при выборе жилья

Аренда

С долгосрочной арендой квартир в Донецке ситуация намного лучше. Во-первых, есть широкий выбор, во-вторых, подобрать жилье можно за любые деньги. Что интересно, если продают квартиры в долларах, то сдают уже в рублях.

В центральных районах города – Калинском и Буденовском – однокомнатную квартиру можно сегодня снять за 1-2,5 тыс. грн или 3-5 тыс. рублей. Двухкомнатные квартиры в Ленинградском районе можно найти не дороже 3,5 тыс. грн. Цены на аренду в Ворошиловском и Киевском районах начинаются от 4 тыс. грн (в стоимость не входят коммунальные услуги). Стоит отметить, что наибольшее количество предложений приходится на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Тогда как объявлений о сдаче в аренду однокомнатной или четырехкомнатной квартиры практически нет. Все квартиры в хорошем состоянии, со всей необходимой мебелью и техникой.

Коммерческая недвижимость

Отдельная ситуация происходит на рынке коммерческой недвижимости Донецка. Из-за того, что практически вся бизнес-деятельность в городе прекращена, помещения тут сдаются от 20 грн за квадрат в Куйбышевском районе до 50 грн в Ворошиловском. В далеких от обстрелов районах помещение под офис общей площадью 35 кв. м в среднем можно снять за 3,5 тыс. грн в месяц. В целом состояние недвижимости удовлетворительное, некоторые площади сдаются даже с мебелью и полным ремонтом.

«Сейчас спрос на коммерческую недвижимость очень слабый, а цены формируются необоснованно. Например, мы продали офис, который до войны стоил 120-130 тыс. долл. за 45 тыс. долл., и магазин, который раньше стоил 1 млн долл. лишь за 200 тыс. долл. Склады мы ещё не продавали, поэтому я не могу сказать, есть ли спрос», – резюмирует Маленкова.

Под магазины помещения можно снять в среднем от 6 тыс. грн. Дешевле сдаются помещения под парикмахерскую – 3,5 тыс. грн, а дороже – под аптеки. Готовое здание с вывеской «Аптека» сегодня можно снять за 17 тыс. грн. При этом на рынке можно встретить много предложений готовых магазинов, которые требуют только косметического ремонта. 

Источник: ABCnews