Ринок заміської нерухомості під Києвом продовжує зростати

Заміська нерухомість: тренд
на зростання продовжуюється

У 2021 році попит на заміські формати продовжував зростати, хоча дещо меншими темпами, ніж у 2020 році. У середньому він збільшився за рік в межах 10-15%, що доволі непогано, а в окремих форматах і сегментах (зокрема таунхауси поблизу Києва, житлові комплекси з мікс-форматом житла, комплексні ЖК з розвинутою інфраструктурою, низькою поверховістю та варіативною лінійкою квартирографії) це зростання було ще більшим - ще плюс 8-10%.

На тлі зростання попиту на заміське житло зросла зацікавленість девелоперів до цього сегменту. Причому, йдеться не про застарілі формати, а комплексні проекти розвитку територій, де, окрім житла, створюється певна інфраструктура.

Формати, в яких є щонайменше 5 важливих функцій у складі (житлова, комерційна, розважальна, рекреаційна, соціально-побутова), помітно виграють боротьбу за покупця. Власне, саме вони зосереджують на собі до 45% загального попиту.

Скільки житла було продано у 2021 році: дані Мін'юсту

Частина потенційного попиту з суто заміського формату котеджних містечок перемістилась у сегмент заміських багатоквартирних проєктів низької поверховості ще й за рахунок вибухового зростання цін на будинки через зростання собівартості будівництва.

Нагадаємо, що у першій половині року спостерігалось експонентне зростання цін на сировинних ринках, що тягнули вартість будівельних матеріалів до зростання. Собівартість будівництва зросла в середньому на 45-60% залежно від технології та використовуваних матеріалів, що безперечно позначилось і на кінцевій ціні.

А з урахуванням вартості земельної ділянки, прокладання комунікацій, витрат на догляд за прибудинковою територією це виливається в копійчину.

Щоправда, про масовий відтік покупців говорити не варто: є істинні фанати заміського будівництва, які надають перевагу саме будинкам і готові витрачати кошти. Серед них ще намітилась тенденція купівлі земельних ділянок «про запас», коли будівництво не починалось прямо тут і зараз, а власник займав вичікувальну позицію, поки на ринку будматеріалів відбудеться корекція цін.

Ще одна тенденція 2021 року - навала нової пропозиції суто заміських форматів. Сегмент коттеджних містечок, зокрема формат таунхаусів, переживає справжнє піднесення ось уже другий рік поспіль. Загальний обсяг пропозиції за останній рік в Київській області зріс на 25%, що чимало, зважаючи на попередні роки стагнації.

Змінилась процедура придбання земельних ділянок для садівництва та для ОСГ: що нового?

Серед багатоквартирного сегменту заміської нерухомості покупець надає перевагу проєктам комплексної забудови в кількох форматах, а саме: екопроєкт з рекреаційною складовою (водойма, парк на території, обов’язково з активними видами відпочинку та спорту, ліс по сусідству тощо), нішеві низькоповерхові комплекси представницького класу з персоналізацією пропозиції (наприклад, комплекси, де є нестандартні формати планувань із заскленими терасами збільшеної площі, лофти, можливість об’єднати перший і другий поверх будинку і отримати замість двох квартир - повноцінний сітіхаус, квартири з двориками тощо), ЖК, де в межах однієї концепції зібрані кілька форматів житла (наприклад, низькоповерхова забудова, таунхауси і клубний будинок в складі одного комплексу із усією необхідною інфраструктурою).

Відбулося помітне зростання цін в цих сегментах, спричинене збільшенням собівартсоті, помітним зосередженням уваги платоспроможного попиту і вищими темпами будівництва, ніж в інших багатоквартирних проєктах за містом. Як правило, описані комплекси є представниками комфорт+ і бізнес-сегменту, а середня вилка зростання цін протягом 2021 року склала 25-35%.

Що стосується класичних форматів, на ціну також впливали використовувані технології будівництва, матеріали та площа будинків. В сегменті таунхаусів, який найбільш активно розвивався як за рахунок зростання пропозиції, так і за рахунок попиту, середнє зростання цін склало 30%.

Будівельна амністія: як зміняться умови і чи стане вона платною

Під завершення 2021 року середнє зростання вартості земельної ділянки в передмісті Києва сягнуло 15-20% залежно від віддаленості від столиці та розміру лота.

Найбільш затребуваними були ділянки від 6 до 12 соток із підведеними комунікаціями в радіусі до 30 км від столиці. Діапазон до 15 км від столиці практично вичерпав себе, а вільні лоти, як правило, мають цінник, помножений у два-три рази.

У 2022 потенціал зростання прогнозовано буде меншим за рахунок скорочення платоспроможного попиту. Частина покупців вже придбали ділянки під забудову і зайняли вичікувальну позицію. Є вірогідність, звичайно, що зростання попиту відновиться за умови стабілізації економічної та геополітичної ситуації, проте станеться це не раніше середини-кінця весни.

Діапазон зростання цін на землю під забудову в Києві у 2022 році, може бути на рівні 12-15% у річному вимірі.

Цьогоріч може запрацювати Єдиний державний реєстр адрес