Будівельний паспорт забудови земельної ділянки у 2022 році: що варто знати

Будівельний паспорт у 2022 році

З 2019 року на підставі будпаспорта можна будувати індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі і споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення земельної ділянки (ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). Також внесено необхідні зміни до Постанови КМУ №466 від 13.04.2011 року, якою затверджено Перелік об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.

Проте, за два роки так і не внесено змін до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, що іноді призводить до складностей при оформленні будівельних паспортів на об’єкти площею більше 300 кв.м. Разом із тим, вказаний Порядок є підзаконним актом, а норми Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» мають вищу юридичну силу.

Таким чином, на сьогодні закон дозволяє видавати будпаспорти на об'єкти загальною площею до 500 кв.м, а відмови з посиланням на положення зазначеного вище Порядку є незаконними.

Будпаспорт та ДІЯ

З осені 2020 року відомості про будівельні паспорти забудови земельної ділянки повинні бути внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті кожному будпаспорту присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат BP00:0000-0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua

За відсутності реєстраційного номеру, неповноти даних внесених до ЄДЕССБ або помилок при внесенні відомостей, оформити (зареєструвати) повідомлення про початок виконання будівельних робіт буде неможливо. Поруч із цим, отриманий експертом будівельний паспорт, виданий в жовтні 2020 року (місто Києв), не містив реєстраційного номеру, але повідомлення ДАБІ (на сьогодні ДІАМ) зареєструвало без проблем.

Важливо перевіряти дані, які було внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки на практиці експерт з  нерухомості стикався з ситуаціями, коли інформацію було внесено неповно або мали місце помилки, що в подальшому призводить до відмови органу ДІАМ (ДАБК) в реєстрації документів, що дають право на початок виконання будівельних робіт.

Будівельний паспорт, який зареєстровано в ЄДЕССБ (QR-код змінено):

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту: оскільки з 01.01.2021 року скасовано пайову участь, то незалежно від площі будинку, замовник (власник) не повинен тепер сплачувати пайовий внесок, окрім випадків, коли ним було укладено раніше відповідний договір (чи інший документ, за яким в замовника виник обов'язок сплати пайового внеску).

Важливо: є ціла низка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.

Будівельний паспорт (будпаспорт)

Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.

Вимоги до встановлення парканів (огорож) у 2022: обмеження по висоті, норми та дозвільні документи

Порядок оформлення будівельного паспорта

Будпаспорт може бути оформлено як оффлайн через ЦНАП (шляхом подання документв особисто або засобами поштового зв'язку), так і онлайн через портал ДІЯ.

Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема забудови земельної ділянки.

На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні ДІАМ (раніше ДАБІ)) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об'єктів). Разом із цим, не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд. На схемі забудови обов’язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об’єктів на сусідніх земельних ділянках.

Відстані між будинками та спорудами; відстані до меж ділянок, протипожежні та інші у 2022 році (ІНФОГРАФІКА)

Тут важливо зазначити, що мова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва (звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів).

Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУОЗЗД). І з осені 2020 року така інформація почала з'являтися на порталі e-construction.gov.ua

Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що Ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти або МУОЗЗД, в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі Вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді і більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней. Це одна із основних причин, чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.

Перелік документів для оформлення будпаспорту

Пунктом 2.1 Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки встановлено наступний перелік документів:

• заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних;
• засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
• ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
• проект будівництва (за наявності);
• засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.

1. Заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних (та внесення змін) - Додаток 1 до Порядку.
2. Як правило, мова йде про нотаріально засвідчені копії документів, що посвідчують право на землю (наприклад, державний акт, цивільно-правова угода та державний акт з відповідними відмітками, цивільно-правова угода та витяг з ДРРП або Інформаційна довідка тощо).
3. Ескізні наміри забудови подаються до органів містобудування та архітектури і можуть бути виконані в довільній формі. Будь-які вимоги надати ескізи, виконані сертифікованим спеціалістом чи подібне - є незаконними. Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно(лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432).
4. Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), то краще обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.
5. Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.

Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку (наприклад в Києві), статути садових (садівничих) або дачних товарист (кооперативів), витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо. Порядок видачі будівельного паспорта не зобов’язує замовника надавати подібні документи.

Завершено розробку Основної державної топографічної карти України

Підстави для відмови у видачі будівельного паспорта

Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорту, так, згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.

Можливість оформлення будівельного паспорта та розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та споруд варто перевіряти до придбання земельної ділянки.

Строки

Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.

В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорту подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Особливості введення в експлуатацію житлового, садового, дачного будинку у 2022 році

Право на виконання будівельних робіт

Після отримання будівельного паспорта, для отримання права на виконання будівельних робіт, необхідно подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДІАМ (ДАБК)) повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.

Повідомлення можна подати через ЦНАП (в паперовому вигляді) або в електронному вигляді через портал Дія.

Зручна система пошуку по Реєстру ДАБІ/ДІАМ: URBANDATA та Telegram-бот DabiBot.

Интересно о строительстве: как выбрать и купить бетономешалку?