Ринок офісної нерухомості: тенденції та орендні ставки

IT-компанії - драйвер розвитку
офісного ринку України

Як зазначив експерт з нерухомості Костянтин, раніше головні потреби офісної нерухомості класу «А» і «В» у ділових районах столиці припадали на представництва міжнародних компаній. Та після того, як їхня кількість скоротилася, ринок врятував стрімкий розвиток компаній, що охоплюють нові технології, розвиток інтернету, стартапи.

«Україна посідає четверте місце у світі за кількістю сертифікованих програмістів. Якраз у складні 2014 - 2015 роки цей сегмент почав активно розвиватися на території країни. Зростання персоналу давало на рік 15 - 20%. Дуже швидко галузь розрослася до чотирьох тисяч компаній: з них 60% - аутсорсинг, 36% - стартапи, 4% - research & development-центри, які мають власні напрацювання та свій персонал», - пояснив експерт.

Завдяки появі молоді в цьому сегменті, зростанню зарплат, ІТ-компанії почали розростатися і поступово заповнили всі пустоти на ринку в офісних приміщеннях класу «В», згодом і в офісах ще вищого класу «А». Це спровокувало девелоперську активність: забудовники почали будувати нові проєкти «гнучких» офісів винятково під потреби IT-сегменту.

Офісні рішення: концепція ABW-офісу та його переваги

Водночас більшість компаній галузі, за словами експерта, сьогодні активно полишають столицю - перебираються до Дніпра, Запоріжжя, Харкова, Одеси, де легше знайти гнучкіші зарплати персоналу й помірніші орендні ставки офісів.

«Той обсяг пропозицій, який будується в Києві і «заточений» під IT, не користуватиметься попитом, коли великі компанії переведуть офіси до інших міст», - наголосив експерт.

Водночас, за його словами, якщо Україна активізує свої зусилля щодо вступу до Євросоюзу, до нас можуть повернутися міжнародні компанії, які потребуватимуть класичних офісів «В» та «А»-класу в центрі міста.

Оренда: ціни стабільні

Ставки оренди в офісній нерухомості поступово стабілізуються. На жовтень 2021 року оренда за 1 кв. м на місяць обходиться в класі «А» – $26,4 (зростання щодо січня 2021 року на +3,1%), у класі «В» – $17,9 (або +3,9%), класі «С» – $11,8 (або +9,2%) без урахування ПДВ.

Перезавантаження ринку

Сьогодні, за даними експертів, у Києві сукупна орендована площа офісних будівель становить 1 825 150 кв. м, що відповідає показнику 611,9 кв. м на 1000 жителів.

У столиці функціонує понад 150 офісних центрів:

• класу «А» - 19 будівель;
• класу «В» - 111;
• класу «С» - 20;
• не класифіковано - близько 40 адміністративних об'єктів.

У структурі пропозиції за площею клас «А» має 25,5% (481 088 кв. м), «В» - 64,8% (або 1 222 636 кв. м).

Как управлять рабочим пространством: 5 базовых навыков

Близько 46,6% (або 878 450 кв. м) офісних приміщень введено в експлуатацію до 2010 року і на сьогодні морально й технічно застаріли. За підсумками 2020 року пропозиція поповнилася 10 бізнес-центрами, сукупною GLA - 119 300 кв. м. Левову частку становлять будівлі класу В – це орієнтовно 2 млн кв. м офісних площ.

Протягом 2021 - 2022 років на ринку офісної нерухомості Києва очікується поповнення у вигляді ще 29 бізнес-центрів. Зокрема, цього року відкрилася перша частина Smart Hub Obolon, у грудні заявлене відкриття гнучкого офісу Regus в БЦ «Лувр» на Лук'янівці та комплекс «ITT-Plaza» в центрі міста.

Житло перетворили на офіси: приклад неймовірної трансформації в Парижі

Окрім того, трансформацій на офісні центри останніми роками у Києві зазнали застарілі торгові центри, готельні комплекси, підприємства й фабрики – готель «Кооператор», «Славутич», кінотеатр «Зоряний», ТЦ «Silver Breeze», «inSilver», фабрика М. Вороніна, заводи «Арсенал», «ЕлектроПриладСнаб» та інші.