Новий закон про продаж землі разом із нерухомістю: роз’яснення важливих нюансів від юристів

Продаж землі разом із нерухомістю:
особливості нових законів

28 жовтня набув чинності Закон України №1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості», ухвалений Верховною Радою ще в лютому цього року.

А 1 січня 2022 року набуває чинності Закон України № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено».

Закон визначає одночасний перехід права використання ділянки під час купівлі будь-якого нерухомого майна й навіть об'єкта незавершеного будівництва, окрім багатоквартирних будинків. Для орендованих земель згода на продаж нерухомості не потрібна - достатньо повідомити орендодавця про перехід прав на земельну ділянку.

Плюси: менше документів і корупційних складників

За словами юристів, сам собою продаж будівлі разом із землею не є ноу-хау в українському законодавстві.

«До ухвалення закону продавець будівлі не міг продати будинок без землі й навпаки, оскільки в юридичній площині будівля та земля є фактично нероздільними. Зараз цей процес спростили, і перехід права власності на земельну ділянку відбуватиметься автоматично. Це означає, що договір буде один - купівлі-продажу будинку. Раніше було два правочини: один - на житло, інший - на ділянку», - пояснює юрист Володимир.

Такі норми справді спростять життя українців, адже автоматичний перехід права власності або користування на ділянку виключає корупційний складник, вважає управляюча партнерка юридичної компанії Олеся.

Водночас, за словами експертки, для таких договорів обов’язковою умовою має бути наявність кадастрового номера. Якщо його немає (земля не приватизована або оформлена дуже давно), спочатку варто присвоїти кадастровий номер.

Прописку в паспортах отменили: что изменится для украинцев и как сменить место регистрации

Також Законом 1174-IX покладається обов’язок на нового власника повідомити орендодавця або особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису або суперфіцію, про перехід права власності.

Зі свого боку Закон 1720-IX покладає обов’язок повідомлення орендодавця або особу яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису або суперфіцію, про перехід права власності на державного реєстратора.

Державний реєстратор одночасно з реєстрацією прав на нерухоме майно та прав на ділянку зобов’язаний негайно повідомити орендодавця або особу, яка передала землю в користування на праві емфітевзису чи суперфіцію (якщо інформація про його місце проживання є в держреєстрі прав), поштовим відправленням або електронною поштою.

Обидва нормативні акти визначають, що волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, попереднього власника, набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.

«Окрім кадастрового номера, Законом 1720-IX визначено ще одну умову договору, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна. Це умова щодо одночасного переходу права власності на таку ділянку (частку в праві спільної власності на неї) від попереднього власника об’єкта до набувача такого об’єкта. Тож нотаріусам із 1 січня під час посвідчення договорів необхідно буде звертати увагу на обидві умови, які до 2022 року не були передбачені», - пояснила Олеся.

Доступна іпотека під загрозою? Як один законопроєкт може знищити ринок іпотеки в Україні

Обидва закони зазначають: підставою для держреєстрації переходу права власності або користування ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, до нового власника є документи, що підтверджують набуття права власності.

Однак Закон 1720-IX зобов’язує державного реєстратора одночасно з набуттям права власності на нерухомість зареєструвати й речове право на ділянку, тоді як Закон 1174-IX одночасно робити цього не вимагає, і реєстратор може зареєструвати відповідне право на землю згодом.

«Закони передбачають, що в разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна особою, яка не може мати у власності земельну ділянку під нерухомістю, така особа має право вимагати передання їй власником земельної ділянки відповідної земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію на умовах, визначених саме новим власником», - наголосила Олеся.

У такому разі в нового власника нерухомості виникає обов’язок відшкодовувати власнику ділянки плату за землю, яку, відповідно до закону, зобов’язаний вносити її власник. Такі норми передбачені для уникнення зловживань новим власником нерухомості та спокуси встановити мінімальну плату за землю.

Щілини в законі

Щодо мінусів закону, то експерти вважають: правило автоматичного переходу не дуже добре позначиться на власниках земельних ділянок, на яких будується будинок, наприклад за правом суперфіцію (тобто правом забудови чужої ділянки). Тож тепер власникам ділянок доведеться ретельніше обирати партнерів, які будуватимуть на їхній землі.

Володимир прогнозує, що може з’явитися багато технічних питань під час автоматичної реєстрації переходу права власності на землю, також можливі зловживання, коли за наявності майнових прав на недобудову відбуватимуться спроби незаконного заволодіння земельними ділянками.

З іншого боку, жоден із цих законів не встановлює співвідношення між розмірами та вартістю придбаного об’єкта нерухомості й розмірами та вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений, наголосила Олеся.

«Виникає можливість несумлінного заволодіння земельними ділянками, розмір і вартість яких є значно вищими за розміщені на них об’єкти нерухомості», - пояснила експертка.

Також жоден із законів не врегульовує питання щодо відчуження одного з кількох об’єктів нерухомості, які перебувають на одній земельній ділянці.

Оподаткування нерухомості за новими правилами: що слід знати і як захиститися