Правда и мифы
реформы градостроительства
Сферу градостроительства в Украине ожидают серьезные пертурбации: меняются правила игры, рынок выводится в прозрачную цифровую плоскость, а люди получают все больше конкретных гарантий для защиты их интересов. Естественно, что процессы изменений всегда сопровождаются дискуссиями, но не всегда в них содержится рациональное зерно. Поэтому есть повод развенчать мифы и разобраться в реформе градостроительства и других строительных изменениях.
Миф первый: закон №5091 не дает никаких гарантий инвесторам
В конце зимы 2021 года на рассмотрение парламента поступил законопроект №5091 о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем. Простыми словами, законопроект о защите инвесторов в будущую жилищную недвижимость. Документ предполагает, что застройщик сможет продавать квартиры лишь тогда, когда каждую (и весь дом) зарегистрировал в реестре Минюста как отдельный объект имущественных прав. А в этот реестр он может попасть только тогда, когда есть все разрешительные документы.
То есть, не имея соответствующего права на начало строительных работ, он не может продавать квартиры. Более того, наличие застройщика в реестре делает невозможными двойные или тройные перепродажи, потому что уже на этом этапе на каждую будущую квартиру будет конкретный официальный владелец. Кроме того, в законопроекте четко прописано, как будет осуществляться контроль покупателя над изменениями каких-либо технических характеристик объекта (например, относительно достройки дополнительных этажей). Так, перепланировать дом без ведома его владельцев застройщик точно не сможет. Ему придется сообщить об этом владельцам, снова подавать заявку и документы на какие-либо изменения и ожидать решения.
Сегодня проектная документация на дом меняется постоянно, и людей, которые приобрели квартиры в таком доме, никто об этом не спрашивает. Законопроектом №5091 впервые вводится необходимость спрашивать и устанавливается перечень случаев, когда и с кем изменения согласовываются. Например: уменьшение площади вспомогательных помещений дома (крыши, подвала и т.п.) для создания новых квартир на продажу нужно будет согласовать со всеми лицами, которые уже приобрели квартиры или помещения в доме. Достройку нового этажа - с лицами на смежном (последнем) этаже. И это не все случаи, когда инвесторов наконец будут спрашивать, целесообразна ли корректировка проекта. При этом, например, нужно помнить и о предельных показателях высотности, определенных градостроительными условиями и ограничениями, выйти за которые застройщик не имеет права.
А еще №5091 предусматривает введение гарантийной доли строительства объекта недвижимости на случай, если заказчик или девелопер не сможет профинансировать его завершение. Можно ожидать ее установления на уровне минимум 10% от стоимости объекта (возможно, и все 20%), что обеспечит его достройку, если что-то пойдет не так (процент определит Кабмин). Этот пункт не очень нравится застройщикам, но только так можно сделать невозможным популярную ныне тенденцию, когда люди вынуждены сами достраивать дом.
Главные новости прошлой недели
Миф второй: гарантийная доля слишком маленькая и не решит проблемы
Нужно признать, что проблема в установлении величины гарантийной доли таки существует, ведь чем большей будет она, тем дороже будет квадратный метр недвижимости. Действительно, гарантийной доли не всегда хватит для того, чтобы покрыть 100% затрат, необходимых для достройки дома.
Но в любом случае это будет дополнительным ресурсом, который:
- с одной стороны, будет стимулировать застройщика выполнять работы должным образом, не превращая объект в долгострой, потому что квартиры, входящие в гарантийную долю, будут оставаться его собственностью, которой он сможет распорядиться по собственному усмотрению после завершения строительства;
- с другой стороны, в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств гарантийная доля сможет покрыть по крайней мере часть (а иногда и полный объем) расходов, необходимых для достройки дома.
Миф третий: о банках, которые стали бы лучшей гарантией для достройки объектов
Бытует мнение, что наилучшей защитой интересов инвесторов в жилищную недвижимость являются банки. Логика такая: во время покупки жилья на стадии строительства составляется договор не с застройщиком, а с банком, который финансирует это строительство. Банк для будущего собственника недвижимости в таком случае выступает эскроу-агентом. В свою очередь, финучреждение тщательно проверяет застройщика и контролирует целевое использование выданных ему на строительство денег.
Такое страхование рисков является обязательным условием в Европе, поэтому и многие наши эксперты считают, что введение аналогичной системы является панацеей от недостроев. Но, несмотря на большой плюс, заключающийся в выводе из тени застройщиков, в Украине эта система пока будет работать не так хорошо, как хотелось бы.
Ведь если деньги покупателей положат на такой банковский счет, они будут заморожены. За что же будет строить застройщик? Финучреждение выдаст ему кредит под определенные проценты. Конечно, банк постоянно будет мониторить строительство и выдавать кредит траншами, чтобы обезопасить себя от рисков, и, поскольку застройщик будет платить немалые проценты, цена на жилье для людей возрастет.
В Украине также, к сожалению, нет гарантий, что банк не обанкротится. Недавнее исследование НБУ выяснило: 37% украинцев не доверяют банкам вообще, и имеют на то причины. После опыта «банкопадов» (вспомним хотя бы инвесторов «Аркады») весьма много украинцев не будут финансировать жилье через банки.
Еще в украинских реалиях может произойти что угодно, а банкротство может пережить и застройщик. Строительство длится годами, за это время меняются цены на строительном рынке. Чтобы реализовать проект, застройщику понадобится значительно больше средств, и в результате он может признать, что обанкротился.
Ну и напоследок о возможном обесценивании гривны за время строительства. Валютные риски никто не отменял, и это угрожает банкротством обеим сторонам. Инвестор в таком случае страдает больше всего: ни денег, ни квартиры.
Миф четвертый: о законе, который появился из-за «Укрбуда» и «Аркады»
Некоторые эксперты в Украине утверждают, что уже упомянутый №5091 о защите инвесторов является следствием краха «Укрбуда» и «Аркады», а еще подыгрывает лоббистам рынка. Хотя ситуация, сложившаяся вокруг этих предприятий, безусловно, подталкивает к скорейшему решению проблем на рынке первичной недвижимости, называть законопроект последствием краха нельзя, потому что его разработка началась задолго до этих событий.
Еще в парламент предыдущего созыва в Раду вносили проект закона, призванный гарантировать вещные права физических и юридических лиц, вкладывающих свои средста в строительство недвижимости. Но тогда он в сессионный зал так и не попал из-за «неудобства» документа для застройщиков. Но с началом работы Верховной Рады ІХ созыва робота на этом направлении продолжилась.
4 декабря 2019 года в Комитете Верховной Рады Украины по вопросам организации госвласти, самоуправления и градостроительства состоялись слушания на тему «Защита инвестиций в жилищную недвижимость и пути решения проблем пострадавших инвесторов». Тогда же депутаты, представители правительства и экспертных организаций решили, что будут работать в двух направлениях.
На основе собранных предложений комитет нарабатывает механизмы решения проблем инвесторов будущей жилищной недвижимости, пострадавших по разным причинам.
Минрегион занимается вопросом решения проблемы долгостроев, которые уже есть.
В конце концов, законопроект №5091 разработали точно таким, каким хотели его видеть все участники слушаний.
Реформа містобудування: стартував конкурс на перші посади у ДІАМ
Миф пятый: отсутствие рычагов контроля над местной властью
Коррупция в сфере градостроительства ежегодно оценивается более, чем в 3 млрд грн. То есть столько остается в карманах чиновников-коррупционеров, которые на каждом этапе строительства стараются вытянуть взятку из инициатора возведения объекта. И речь сейчас не только о тех, кто работает в Государственной архитектурно-строительной инспекции, но и о чиновниках местного самоуправления.
Хоть раз в жизни каждый из нас слышал новость, как работник какой-то местной рады просил взятку, чтобы решить вопрос строительства (или просто закрыть глаза на нарушения). Как следствие, в населенных пунктах страны растут незаконные застройки, вместо подземных паркингов появляются торговые центры, а вместо детсадов - рестораны. К сожалению, заскорузлая коррумпированная система так крепка, что преодолеть ее можно, лишь радикально изменив правила игры.
Так, в рамках реформы градостроительства, которая предусматривает цифровизацию, контроль и ответственность, планируется усиленный мониторинг и объектов, и субъектов строительства. То есть даже тех, кто должен контролировать, чтобы застройщик ничего не нарушал. И чиновники, и экспертные организации, и подрядчики - все будут под пристальным надзором независимых контролирующих органов. Речь о Градостроительной палате - органе, который будет состоять из всех компетентных в сфере строительства лиц, автоматически выбираемых электронной системой. Часть их (девять человек) будет меняться каждые четыре месяца, чтобы у них не возникал соблазн пообещать что-то кому-то за взятку.
Тем временем органам местного самоуправления предоставляется право сносить незаконные застройки без решения суда, если они не отвечают заявленному плану. То есть строить 15 этажей вместо задекларированных десяти возможности уже не будет. Более того, следить за объектами, которые возводятся на местах, - прямая обязанность местной власти.
Что касается контроля над местным самоуправлением, то этот вопрос весьма объемный, и сейчас его рассматривает подкомитет по вопросам градостроительства, благоустройства и земельных отношений в рамках комитета госвласти и самоуправления. Глава - народный депутат Анна Бондарь. Там, по рекомендациям нашего комитета, который недавно проводил круглый стол, должны подготовить соответствующий законопроект.
Спричинить подорожчання житла в Україні: Рада прийняла за основу законопроєкт №5600
Вместо эпилога
1 июля Верховная Рада поддержала сверхважные законопроекты, которые лежат в основе реформы градостроительства. В частности речь идет о №5655 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о реформировании сферы градостроительной деятельности» и «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Украины о зачислении отдельных административных сборов за государственную регистрацию в сфере градостроительной деятельности». Первый документ - главный, второй - дополнительный, ведь предусматривает бюджетные нюансы для реализации первого.
Так, в основе законопроекта №5655 лежат механизмы изменения работы на строительном рынке для преобразования его в максимально эффективный и некоррумпированный. В частности, государственная регистрация права на выполнение подготовительных и строительных работ будет происходить исключительно через электронную систему. В ней заказчик сможет самостоятельно зарегистрировать такое право лишь при условии, что необходимые для регистрации документы уже внесены в е-систему или соответствующие реестры (имеется в виду информация о праве на землю, градостроительные условия и ограничения, положительный вывод экспертизы и т.п.).
Реформа ДАБІ та нова ера у сфері містобудування: що змінить прийнятий законопроєкт №5655
Законопроект также предусматривает, что в процесс регистрации прав на начало строительства будут вводиться нотариусы и государственные регистраторы вещных прав на недвижимое имущество. Проектную документацию же на соответствие государственным строительным нормам и другим требованиям законодательства будут проверять исключительно специализированные экспертные организации, которые будут нести повышенную ответственность. Уже сейчас в комитетах ВР активно готовят соответствующий законопроект. Это документ о введении повышенной административной, уголовной и имущественной ответственности для всех участников рынка (чиновников в частности), которые будут нарушать нормы и правила.
Этот законопроект будет завершающим в тройке документов о реформировании в градостроительстве, и после его принятия парламентом можно будет смело утверждать, что в Украине начинаются настоящие качественные строительные изменения. Зарегистрировать его планируем уже в июле 2021-го.
Цікаво про будівництво: алгоритм дій з утеплення підвалу на етапі будівництва та у вже зведеному будинку
9233 
.JPG)
