РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 38.800 EUR: 42.245
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 38.800
EUR 40.000 41.000 42.245
USD 38.840 39.205 38.800
EUR 42.180 42.709 42.245
Ми допрацьовуємо BuildPortal. Зовсім скоро він стане ще кращим!

Как отразится на рынке новый налог на недвижимость

Введение обязательных 20% НДС и 18% НДФЛ на третью продажу жилья - это фактически удар по инвестиционной привлекательности строительного сектора
3892 15.06.2021 в 09:06



Что сулит рынку новый
налог на недвижимость


Предложенные изменения в налогообложение недвижимости в законопроекте 5600 - это прямая угроза для рынка недвижимости Украины, потенциальный результат которой легко отследить в цифрах.

Если количество инвестиционных сделок в среднем по рынку выросло пока до 35% в сегменте комфорт + и бизнес-класса на фоне ускоренной инфляции, падение ставок по депозитам в течение последнего года и отсутствия альтернативных инструментов сохранения и приумножения частного капитала, то с введением обязательных 20% НДС и 18% НДФЛ на третью продажу жилья - это фактически удар по инвестиционной привлекательности строительного сектора. 

Ціни на житло можуть зрости більш ніж на 20% через зміни в податковій амністії

Наибольший риск предложенных изменений именно для инвестиционной привлекательности сегмента, которая за последний год стала весомым драйвером для жилищного сектора. Количество частных инвесторов, которые заходят на начальных стадиях в ликвидные проекты комфорт + и бизнес-сегмента (как правило, пользуются спросом форматы рекреационных кварталов с озерами, пляжами, дворами-парками, МФК, полифункциональные районы, комплексы с повышенным уровнем сервиса (собственные фермы, кинотеатры, консьерж уровня 5-звездочного отеля, частная wellness-инфраструктура для резидентов, патио-зоны, ЖК в формате мини-город и т.д.), выросло за последнее время на 15%.

Ведь инвестиции в ликвидные комплексы могут в среднем гарантировать до 35% в комфорт + и до 40% роста стоимости квадрата в бизнес-классе при среднем цикле проекта в 1,5-2 года. А ставки по депозитах в гривнах предлагают 7-7,5% максимум по годовой программе + 19,5% налога на доходы. Если представить обязательные 20% налогообложения согласно новому законодательству, то выгоды от инвестиций в строительный сектор минимальны. Уровень доверия к «бетонному золоту» снова просядет, что негативно ударит по отрасли. Это минус ориентировочно 30 млрд грн, если брать объемы 2020 года.

Как менялись цены на жилье в Киеве: главные цифры на первичном рынке с 2014 по 2021 годы (ИНФОГРАФИКА)

Напомню, что мультипликатор строительства, по разным оценкам, составляет около 6,5-7 грн ВВП. Если строительная отрасль потеряет дополнительный объем частных инвестиций, последствия будут мгновенные: сокращение объемов строительства, которые, по факту, в прошлом году из-за коллапса в ГАСИ упали на 30%, уменьшение налоговых поступлений от крупных налогоплательщиков, отсутствие новых рабочих мест и удар по смежным отраслям (строительные материалы, которых 90% в структуре рынка жилья, например).

И хотя Госстат заявляет о росте объемов строительства жилья, которые на момент апреля 2021 выросли на 40%, в реальности - это капля в море. К тому же, в большинстве своем появляются только новые очереди комплексных проектов у системных девелоперов, которые продолжают развивать начатые площадки, но не выводят массово на рынок новые объекты.

Упадут не только объемы, но и темпы строительства. Вполне вероятно, задержки будут достигать года и более, если еще и учитывать медленную работу по приему зданий и выдачи сертификатов о введении в эксплуатацию органами контроля.

И снова полетят головы, и включится самоуничтожающая для рынка программа «злобудовникив», которые не выполняют свои обязательства. Те девелоперы, которые не имеют финансового плеча, занимаются перекрестным финансированием и живут только от продаж жилья, уже вынуждены затянуть пояса (как правило, в их портфеле жилье масс-маркет), а решение об обязательном налогообложения не придаст сил преодолеть финансовые трудности и любые рыночные перипетии, которые все время хватает.

Жилье в крупных городах Украины дорожает. Как изменится цена "квадрата" и какие квартиры предпочитают украинцы

Как следствие, очередные инвесторы без ключей от желаемого жилья, а у нас до сих пор нет единого действенного механизма решения вопросов достройки проблемных объектов. Учитывая потенциальное падение спроса инвестиционных сделок из-за новых налогов, и без того ограниченное количество желающих браться за проблемные объекты упадет до нуля.

Непосредственно по ценам на недвижимость сразу эти 20% не ударят, поэтому в начале рядовой покупатель (тот, кто покупает для себя) едва ли заметит какую-то разницу. Надо признать, что платежеспособный спрос на жилье в стране далек от ажиотажного, а доступной ипотеке нужно вырасти в 3-5 раз по уровню объемов, продержаться минимум 5 лет, увеличивая объемы финансирования разницы ставки ежегодно минимум на 500 млн-1 млрд грн, чтобы мы говорили о дополнительном двигателе, реальной поддержке строительного рынка. Сейчас любое подорожание цены происходит с учетом покупателя и рыночных обстоятельств: уровень реального спроса на объект, темпы строительства и процент готовности объекта, а также рост себестоимости. В противном случае это неадекватная финансовая модель девелопера, падение объемов продаж, а затем ценовой демпинг, задержки и простои.

Доступна іпотека чи житло у лізинг: переваги та недоліки державних програм

Так вот, учитывая ограниченный платежеспособный спрос и жесткую борьбу концепции и форматов, девелоперы не смогут сразу повысить ценник на 20%, стоит это понимать. Однако со временем, если налог станет обязательным, бесспорно это прямо скажется на конечной стоимости квартир.

Кроме того, динамика цен на недвижимость в 2021 году и без того будет восходящей. На себестоимость уже влияет высокий уровень инфляции, удорожание строительных материалов в среднем на 10-12% в зависимости от категории с конца прошлого года, квалифицированной рабочей силы на 10%. При нынешних обстоятельствах сдержанный прогноз роста цен до 15% годовых на среднюю стоимость квадратного метра, учитывая еще значительное количество неликвидных метров масс-маркета в общей структуре предложения, и до 20-23% для комплексов с высоким уровнем реального спроса, быстрыми темпами строительства и готовностью более 40% в категориях комфорт + и бизнес-класса. Правда, с введением подобных налоговых инициатив, если такое произойдет, стоимость подскочит еще минимум на 10%.

Главные новости прошлой недели 

Цікаво про будівництво: 6 кроків до утепленої відмостки

Вікторія Берещак
Источник: minfin
 
 
Интересные новости:
28.05.2021
10053
В жовтні 2020 року було оприлюднено проєкт закону «Про внесення змін до деяких ...
27.05.2021
28165
Якою буде процедура зміни цільового призначення землі після набрання чинності нового законодавства....
21.05.2021
7164
Автор книги про «креативний клас» вважає, що офіси перестануть бути місцями з режимом ро...
14.03.2024
3890
Після завершення війни в Україні бракуватиме людей для відновлення країни. Що для розв&rsq...
04.03.2024
3298
Нині ведеться робота по створенню електронного містобудівного кадастру державного рівня. Найближчим ...
01.03.2024
4719
Облік об’єктів культурної спадщини ведуть всі розвинені країни. Зазвичай, власник реєстрі...