Банк | Покупка | Продажа | НБУ |
USD | 39.800 | 40.300 | 39.604 |
EUR | 40.000 | 41.000 | 42.279 |
USD | 39.490 | 39.990 | 39.604 |
EUR | 41.940 | 42.541 | 42.279 |
Предложенные изменения в налогообложение недвижимости в законопроекте 5600 - это прямая угроза для рынка недвижимости Украины, потенциальный результат которой легко отследить в цифрах.
Если количество инвестиционных сделок в среднем по рынку выросло пока до 35% в сегменте комфорт + и бизнес-класса на фоне ускоренной инфляции, падение ставок по депозитам в течение последнего года и отсутствия альтернативных инструментов сохранения и приумножения частного капитала, то с введением обязательных 20% НДС и 18% НДФЛ на третью продажу жилья - это фактически удар по инвестиционной привлекательности строительного сектора.
Ціни на житло можуть зрости більш ніж на 20% через зміни в податковій амністії
Наибольший риск предложенных изменений именно для инвестиционной привлекательности сегмента, которая за последний год стала весомым драйвером для жилищного сектора. Количество частных инвесторов, которые заходят на начальных стадиях в ликвидные проекты комфорт + и бизнес-сегмента (как правило, пользуются спросом форматы рекреационных кварталов с озерами, пляжами, дворами-парками, МФК, полифункциональные районы, комплексы с повышенным уровнем сервиса (собственные фермы, кинотеатры, консьерж уровня 5-звездочного отеля, частная wellness-инфраструктура для резидентов, патио-зоны, ЖК в формате мини-город и т.д.), выросло за последнее время на 15%.
Ведь инвестиции в ликвидные комплексы могут в среднем гарантировать до 35% в комфорт + и до 40% роста стоимости квадрата в бизнес-классе при среднем цикле проекта в 1,5-2 года. А ставки по депозитах в гривнах предлагают 7-7,5% максимум по годовой программе + 19,5% налога на доходы. Если представить обязательные 20% налогообложения согласно новому законодательству, то выгоды от инвестиций в строительный сектор минимальны. Уровень доверия к «бетонному золоту» снова просядет, что негативно ударит по отрасли. Это минус ориентировочно 30 млрд грн, если брать объемы 2020 года.
Как менялись цены на жилье в Киеве: главные цифры на первичном рынке с 2014 по 2021 годы (ИНФОГРАФИКА)
Напомню, что мультипликатор строительства, по разным оценкам, составляет около 6,5-7 грн ВВП. Если строительная отрасль потеряет дополнительный объем частных инвестиций, последствия будут мгновенные: сокращение объемов строительства, которые, по факту, в прошлом году из-за коллапса в ГАСИ упали на 30%, уменьшение налоговых поступлений от крупных налогоплательщиков, отсутствие новых рабочих мест и удар по смежным отраслям (строительные материалы, которых 90% в структуре рынка жилья, например).
И хотя Госстат заявляет о росте объемов строительства жилья, которые на момент апреля 2021 выросли на 40%, в реальности - это капля в море. К тому же, в большинстве своем появляются только новые очереди комплексных проектов у системных девелоперов, которые продолжают развивать начатые площадки, но не выводят массово на рынок новые объекты.
Упадут не только объемы, но и темпы строительства. Вполне вероятно, задержки будут достигать года и более, если еще и учитывать медленную работу по приему зданий и выдачи сертификатов о введении в эксплуатацию органами контроля.
И снова полетят головы, и включится самоуничтожающая для рынка программа «злобудовникив», которые не выполняют свои обязательства. Те девелоперы, которые не имеют финансового плеча, занимаются перекрестным финансированием и живут только от продаж жилья, уже вынуждены затянуть пояса (как правило, в их портфеле жилье масс-маркет), а решение об обязательном налогообложения не придаст сил преодолеть финансовые трудности и любые рыночные перипетии, которые все время хватает.
Жилье в крупных городах Украины дорожает. Как изменится цена "квадрата" и какие квартиры предпочитают украинцы
Как следствие, очередные инвесторы без ключей от желаемого жилья, а у нас до сих пор нет единого действенного механизма решения вопросов достройки проблемных объектов. Учитывая потенциальное падение спроса инвестиционных сделок из-за новых налогов, и без того ограниченное количество желающих браться за проблемные объекты упадет до нуля.
Непосредственно по ценам на недвижимость сразу эти 20% не ударят, поэтому в начале рядовой покупатель (тот, кто покупает для себя) едва ли заметит какую-то разницу. Надо признать, что платежеспособный спрос на жилье в стране далек от ажиотажного, а доступной ипотеке нужно вырасти в 3-5 раз по уровню объемов, продержаться минимум 5 лет, увеличивая объемы финансирования разницы ставки ежегодно минимум на 500 млн-1 млрд грн, чтобы мы говорили о дополнительном двигателе, реальной поддержке строительного рынка. Сейчас любое подорожание цены происходит с учетом покупателя и рыночных обстоятельств: уровень реального спроса на объект, темпы строительства и процент готовности объекта, а также рост себестоимости. В противном случае это неадекватная финансовая модель девелопера, падение объемов продаж, а затем ценовой демпинг, задержки и простои.
Доступна іпотека чи житло у лізинг: переваги та недоліки державних програм
Так вот, учитывая ограниченный платежеспособный спрос и жесткую борьбу концепции и форматов, девелоперы не смогут сразу повысить ценник на 20%, стоит это понимать. Однако со временем, если налог станет обязательным, бесспорно это прямо скажется на конечной стоимости квартир.
Кроме того, динамика цен на недвижимость в 2021 году и без того будет восходящей. На себестоимость уже влияет высокий уровень инфляции, удорожание строительных материалов в среднем на 10-12% в зависимости от категории с конца прошлого года, квалифицированной рабочей силы на 10%. При нынешних обстоятельствах сдержанный прогноз роста цен до 15% годовых на среднюю стоимость квадратного метра, учитывая еще значительное количество неликвидных метров масс-маркета в общей структуре предложения, и до 20-23% для комплексов с высоким уровнем реального спроса, быстрыми темпами строительства и готовностью более 40% в категориях комфорт + и бизнес-класса. Правда, с введением подобных налоговых инициатив, если такое произойдет, стоимость подскочит еще минимум на 10%.
Главные новости прошлой недели
Цікаво про будівництво: 6 кроків до утепленої відмостки