Ринок логістичної нерухомості: головні драйвери та основні показники

Підсумки 2020 року на ринку
логістичної нерухомості

За всіма показниками 2020 рік був вдалий для ринку складів, можливо, за більш сприятливих умов сегмент показав би й кращі результати, але у порівнянні з тими ж офісами або ритейлом, логістика найстійкіше витримала коронавірусний удар. 

Приєднання до електромереж можуть спростити: у Раді зареєстрували законопроєкт №5009. Що відомо

Рушії ринку

Експерти зазначають, що логістичні оператори закінчили рік на показниках, не гірших за 2019 р., адже склади не зупиняли свою роботу під час карантину.

Експерт ринку комерційної нерухомості Дмитро зазначив, що найбільш виграшну позицію посіли поштові оператори, які збільшили свій обіг в тому числі за рахунок е-commerce і товарообігу між людьми. «Показовим є кейс «Касти», яка закрила великий офіс у Києві, але збільшила складські приміщення», - наводить приклад експерт.

«Стрімке зростання сегменту e-commerce, на сьогоднішній день, є одним з основних драйверів складського сектору. Наслідки пандемії і пов'язані з ним карантинні заходи збільшили частку e-сommerce в загальній структурі торгової нерухомості. Як і протягом останніх десяти років, e-сommerce знову стане каталізатором попиту і призведе до зрушень та змін на ринку складської нерухомості протягом наступного економічного циклу, - коментує Наталія, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості міжнародної консалтингової компанії.

Ціни на будівельні роботи в Україні в січні-листопаді зросли на 3,2%

Основні показники

У 2020 році нова пропозиція склала 78 000 кв. м та значно перевищила обсяг нової пропозиції (22 000 кв. м) за 2019 рік.

«Загалом в Україні побудували близько 200 тис. кв. м складів. На першому місці за обсягами опинився Львів, де збудували більше 100 тис. кв. м, 60 тис з яких - логістичний комплекс Protec Zymna Voda», - коментує Дмитро.

Позитивна орендна активність протягом 2020 року посприяла укладенню 16 угод на ринку. «Загальний обсяг валового поглинання зріс на 20% р/р та склав близько 166 000 кв. м за рік. Орендарі сфери оптової та роздрібної торгівлі становили найбільшу частку у структурі валового поглинання (48%) на фоні зростання конкуренції в e-commerce та прагненні ритейлерів скоротити терміни доставки. Серед значних угод у сфері оптової та роздрібної торгівлі слід відзначити розширення компаній в RLC Перемога (7 300 кв. м), складському комплексі «Енергоприлад» (10 000 кв. м) та BF Terminal II (9 000 кв. м); переїзд і розширення компаній в Amtel II (18 000 кв. м) та BF Terminal I (9 500 кв. м). Так само, велика частка в структурі валового поглинання належала логістичним операторам, що склала майже 34% усіх нових угод в 2020 році. Найбільші за обсягом угоди логістичного сектору були представлені розширенням компанії в Amtel II (11 000 кв. м) та переїздом і розширенням компанії в логістичному комплексі «Макарівський» (11 000 кв. м)», - такі дані навели аналітики міжнародної консалтингової компанії.

Дехто з операторів був змушений оптимізувати витрати й зменшувати свої площі, як зазначив експерт ринку комерційної нерухомості Дмитро, ці звільнені площі одразу ж поглиналися орендарями тих комплексів, де вони звільнялися, фактично не створюючи додаткової вакантності. «Нова пропозиція в більшості поглиналася ще до введення об’єктів в експлуатацію», - коментує експерт.

Перезапуск индустриальных парков в Украине: бесплатное подключение к сетям, поддержка из местных бюжетов и ГФРР

В результаті, як і минулі роки, рівень вакантності залишився низький. На кінець 2020 року середня вакантність становила 2,9% (+0,4 п.п.).

«Орендні ставки майже не збільшувалися в доларі, хоча це досить дивно при низькій вакантноті. - говорить Дмитро. - Ми прогнозували зростання на 15 %, коли ще не було інформації про пандемію».

Декларовані орендні ставки знаходилися в діапазоні 133-159 грн ($4,7-$5,6)/кв. м/місяць на приміщення в сухих складських комплексах А класу, та в діапазоні 95-100 грн ($3,4-$3,9)/кв. м/місяць на приміщення в сухих складських комплексах В класу. Декларовані орендні ставки на холодні склади варіювались у діапазоні 300-360 грн ($10,6-$12,7)/кв. м/місяць на кінець 2020 року.

Формати

Експерти зазначають, що наразі найбільш затребуваними є два формати логістичної нерухомості. «Перший користується відносно стабільним попитом - це формат big box. До нього належать масштабні логістичні комплекси що зазвичай, знаходяться за межами міста та мають значну площу класу А та А+, - пояснює Дмитро, комерційний директор міжнародної будівельної компанії. - Напевно, одним із нових трендів у даному форматі є доволі високий попит на зелену сертифікацію згідно зі стандартами LEED чи BREAM. Тому при проектуванні та реалізації таких складів будуть реалізовані підвищені вимоги до енергоефективності, екологічності та мікроклімату у приміщеннях. Своєю чергою у довгостроковій перспективі це приведе до підвищення якості та привабливості об’єкту та зниження OPEX.

Іншим, відносно новим для України трендом залишається формат urban logistics. У першу чергу це високоякісні складські приміщення, що розташовані у міській зоні зі зручним транспортним сполученням».

Нова мережа будівельних гіпермаркетів з'явиться в Києві на противагу Епіцентру: де і коли відкриття

Популяризацію складів в межах міста Наталія пояснює зростанням сегменту e-commerce: «Особливо, зважаючи на те, що потенціал цінової конкуренції e-commerce з традиційним рітейлом вже реалізований, найголовніша конкурентна перевага онлайн рітейлерів - це швидкість доставки, що можливо реалізувати при наявності складу всередині міста. Тому попит на внутрішньоміську логістику стрімко зростає, що в подальшому допоможе залучити інвестиції в даний сегмент».

Прогнози

В поточному році очікується збільшення нової пропозиції, адже наразі у процесі девелопменту знаходиться доволі значна кількість логістичних об’єктів, але її обсягів не вистачить, аби повністю задовольнити ринок. «Далеко не всі ці об’єкти зможуть вийти на ринок так рано, тому ми все ще будемо спостерігати незакритий попит. А от із прогнозом на 2022 рік я був би обережним. Можливий сценарій виводу на ринок значної кількості якісних логістичних об’єктів. Тому, значна конкуренція та боротьба за клієнта уже буде у 2022 році. Ті девелопери, які зараз на етапі концепції працюють над створенням конкурентних переваг та особливостей, будуть більш захищеними та привабливими для орендарів», - коментує комерційний директор міжнародної будівельної компанії.

За прогнозами експерта ринка комерційної нерухомості Дмитра, відсутність великої кількості нової пропозиції призведе до того, що більшість орендодавців збільшать орендну ставку.

За експертними оцінками, суттєві зміни на ринку можна буде побачити в перспективі не одного, а кількох років. «Ринок складської та логістичної нерухомості малорозвинений, і поки що не є досить привабливим з інвестиційної точки зору, але в перспективі 5-7 років, з урахуванням стрімкого розвитку e-commerce варто очікувати «буму». Важливим фактором є стабільність ринку і економічної ситуації, а також зростання орендної ставки. Розвиток даного сегменту дозволить будувати більш модернізовані склади і, в цілому, підвищить якість нової пропозиції, а також посприяє будівництву нових проектів, зокрема сучасних внутрішньоміських об'єктів», - підсумовує Наталія. 

Главные новости прошлой недели 

Цікаво про будівництво: що таке "друге світло" і як можна використати дахові вікна