Що робити забудовнику, коли будівництво – завершено, об’єкт передано інвесторам або експлуатуючій організації, а місцева рада відмовляється розривати договір оренди та продовжує вимагати сплати орендної плати
Як позбутись орендної землі
після завершення будівництва
При плануванні будівництва забудовники, як правило, намагаються отримати ділянку в оренду на досить довгий період. Адже будівництво - тривалий і непередбачуваний процес, та нікому не хочеться потім мати справу з поновленням договору оренди. Та що робити забудовнику, коли будівництво – завершено, об’єкт передано інвесторам або експлуатуючій організації, а місцева рада відмовляється розривати із забудовником договір оренди та продовжує вимагати сплати орендної плати?
Розірвати договір - право забудовника!
Закон передбачає, що після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі, повідомляє юристка Олександра.
Тобто, в залежності від того, яка подальша доля збудованого об’єкта (чи залишається він у власності забудовника, чи передається у власність та обслуговування іншим особам), Закон надає право забудовнику або отримати земельну ділянку в оренду на 50 років, або розірвати договір оренди.
Оренда комерційної нерухомості: як не потрапити в "орендне рабство". ПОРАДИ ЮРИСТА
Проте місцева рада часто не зважає на положення Закону, а деколи і ігнорує звернення забудовника, не бажає розривати з ним договір оренди та продовжує вимагати від нього сплату орендної плати за земельну ділянку, якою він уже не користується.
Якщо право забудовника на розірвання договору - порушено, то треба йти в суд!
Якщо рада ігнорує звернення забудовника про розірвання договору або відмовляється розірвати договір, єдиний вихід – це іти в суд з позовом про розірвання договору оренди.
При цьому, попередньо звертатись до ради з листами, чекати на відповідь місяцями забудовнику не потрібно. Замість того, щоб втрачати час та, відповідно, гроші (орендну плату), забудовнику варто одразу після завершення будівництва та передачі збудованого об’єкту в обслуговування іншим особам звертатись до суду. Так вважає Верховний Суд (постанова від 27.11.2019 р. у справі № 910/4540/19).
У забудовника є три роки після припинення користування земельною ділянкою (передачі збудованого об’єкта у власність або в обслуговування іншим особам) для звернення до суду з позовом про розірвання договору.
Що є підставою позову про розірвання договору?
Підставою для розірвання договору між забудовником і місцевою радою є завершення будівництва та прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. При цьому, забудовник повинен завершити будівництво саме того об’єкта, з метою завершення якого земельна ділянка і надавалась йому в оренду (постанови Верховного Суду від 27.11.2019 р. у справі № 910/4540/19, від 12.06.2018 р. у справі № 910/18941/17, від 22.03.2018 р. у справі № 909/560/17, ухвала Верховного Суду від 10.06.2020 р. у справі № 910/4760/19).
Крім того, орендар повинен буде добросовісним. Це означає, що забудовник протягом всього строку оренди належним чином виконував умови договору та не порушував своїх зобов’язань, зокрема, зі сплати орендної плати або будь-які інші.
Реформа приєднання до електромереж: що пропонує Нацрада
Обов’язковою умовою звернення до суду з позовом є передача новозбудованого об’єкта іншим особам у власність або обслуговування. На підтвердження цього забудовником можуть бути надані докази передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості інвесторам (відповідні договори, акти приймання-передачі та інформація з Державного реєстру прав на нерухоме майно), передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації (акти приймання-передачі).
З яких підстав суд може відмовити у позові?
Найбільш поширеною підставою для відмови у позові є недоведення забудовником фактів завершення будівництва або припинення користування земельною ділянкою.
Наприклад, у справі № 925/315/18 Верховний Суд вирішив, що у позові про розірвання договору оренди забудовнику слід відмовити, оскільки останній не надав суду доказів припинення користування орендованою земельною ділянкою – доказів передачі права власності на новозбудований об’єкт чи передачі його на баланс іншим особам.
Суд вказав, що сам факт завершення будівництва не свідчить про припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, та ці події, як правило, не співпадають в часі (постанова від 27.03.2019 р.). Таку ж позицію Верховний Суд висловив у постанові від 04.03.2020 р. у справі № 910/7294/19.
Названы города мира с самой переоцененной недвижимостью и ТОП городов со "справедливыми ценами"
Також підставою для відмови у позові може бути мета, з якою земельна ділянка надавалась позивачу в оренду. Так, оскільки норма Закону після завершення будівництва надає право на розірвання договору оренди земельної ділянки, наданої саме для потреб будівництва, інше призначення земельної ділянки може стати причиною відмови у позові (постанова Верховного Суду від 05.08.2020 р. у справі № 910/10865/19).
Крім того, часто забудовники неправильно обґрунтовують свої позовні вимоги, а саме –замість посилань на норму частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі» забудовники посилаються на статтю 120 Земельного кодексу України.
Вказана норма не може застосовуватись у подібних випадках, оскільки передбачає, що орендар втрачає своє право користування (оренди) земельною ділянкою в разі відчуження (продажу) жилого будинку, будівлі або споруди, які на ній розміщені.
Натомість, у випадку будівництва нового об’єкта за кошти інвесторів забудовник, як правило, не передає їм право власності на нього на підставі договорів купівлі-продажу, а передає об’єкт експлуатуючій організації на баланс на підставі актів прийому-передачі.
Відтак, стаття 120 Земельного кодексу України не застосовується до таких випадків, на чому неодноразово наголошував і Верховний Суд (постанови від 06.06.2018 р. у справі № 910/17652/17, від 19.05.2020 р. у справі № 910/10752/19), а неправильне посилання на норми Закону може стати підставою для відмови у позові чи скасування рішень судів попередніх інстанцій Верховним Судом.
Отже, якщо забудовник завершив будівництво об’єкта і припинив користуватись земельною ділянкою, то він має право на розірвання договору оренди земельної ділянки. Якщо місцева рада ігнорує звернення забудовника або відмовляється розірвати договір, то забудовнику потрібно звертатись до суду.
Реформи та ініціативи, які можуть змінити ринок нерухомості
Интересно о спецтехнике: ранее мы писали о эксплуатационных параметрах и основных преимуществах автогрейдеров Shantui
1553 
.JPG)
