Как офисный рынок переживает карантин: итоги I полугодия 2020 года

Как рынок офисной недвижимости 
переживает коронакризис

Как офисный рынок Киева переживает очередной кризис, насколько изменились ставки аренды в бизнес-центрах столицы и что ждет философию офисного пространства в будущем.

Офис на карантин

Украине, можно сказать, повезло, и рынок офисной недвижимости встретился лицом к лицу с грянувшим кризисом, имея достаточный запас прочности. В разгаре было значительное количество проектов, велись переговоры между арендаторами и собственниками по сделкам, а ставка аренды чувствовала себя более чем привольно. Затем грянул коронакризис, и началось самое интересное.

В начале года, вспоминает Сергей, управляющий партнер консалтингвой компании, наблюдались положительные сигналы для комплексного развития рынка офисной недвижимости: снижение доли вакантных площадей, стабильный спрос, при этом ограниченный выбор площадей для крупных арендаторов.

Однако введение режима самоизоляции в марте поставило деловую активность на паузу. К концу I квартала 2020 года уровень безработицы достиг 6,8%, увеличившись на 0,6 п.п. с конца 2019 года.

Карантин усадил всех на рабочие места по домам, бизнес-центры опустели, а собственники и управляющие компании были вынуждены подстраиваться под существующие реалии.

Вопреки тому, что миру прогнозируют абсолютную работу из дома, многие крупные игроки не спешат радикально менять свои бизнес-стратегии и продолжают арендовать качественные офисные площади. Однако теперь вопрос полезной площади, функциональности, безопасности и сервиса становится едва ли не решающим при выборе бизнес-центра.

Впрочем, обо всем по порядку. Вначале взглянем на цифры. Опрошенные  эксперты едины во мнении: вопреки опасениям первое полугодие на рынке офисной недвижимости оказалось не таким провальным.

За первые шесть месяцев 2020 года, которые показались всем вечностью, объем нового предложения, по данным аналитиков, увеличился на 69 тыс. кв. м. Среди основных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в I половине 2020 года, - БЦ Avenue 53 (18,5 тыс. кв. м), БЦ Forum Park Tower (11,5 тыс. кв. м), БЦ «M8» (11 тыс. кв. м), БЦ Hillfort Business Mansion (8,6 тыс. кв. м), БЦ Forum Infinity (8,5 тыс. кв. м), БЦ Nyvky City (7,2 тыс. кв. м) и БЦ Arsenal K-14 (3,8 тыс. кв. м). Общий объем качественного предложения в Киеве составил 1,96 млн кв. м.

Стройки, вопреки опасениям и спекуляциям, массово не остановили. Александр, управляющий директор международной консалтинговой компании, рассказывает, что девелоперы тех объектов, в которых готовность до карантина превышала 40%, в основном продолжают строительство и не планируют отставать от заявленных сроков ввода в эксплуатацию.

Те же, кто встретил карантин на начальной стадии или этапе проектирования, были вынуждены пересмотреть планы и отложить выход на рынок. В результате часть бизнес-центров, по наблюдениям Александра, временно замораживают строительство и занимают выжидательную позицию. 

«К концу 2020 года ко вводу в эксплуатацию ожидается 17 бизнес-центров с суммарной арендной площадью более 178 тыс. кв. м. Следует отметить, что большая часть из них выйдет на рынок уже с низким уровнем вакантности. Существует вероятность того, что ввод в эксплуатацию некоторых из заявленных объектов может быть отложен до 2021 года», - предупреждает эксперт.

Эксперт в сфере офисной недвижимости, фиксирует, что по итогу первого полугодия вакантность в сегменте увеличилась на 3 - 3,5%. По его наблюдениям, это вызвано как запуском новых офисных объектов, так и сокращением арендуемых площадей рядом офисных арендаторов.

Бізнес перевірятимуть за новими правилами: що відомо про зміни в інспекційному законодавстві

Сергей отметил, что доля свободных площадей по итогам II квартала 2020 года составила 12,2%, увеличившись на 3,7 п.п. за I полугодие. Основной рост вакантности наблюдался в Прайм (+9,4 п.п.) и Олимпийском субрынках.

В копилку свободных помещений попали сразу несколько типов офисов. Часть из них лишилась арендаторов, поскольку те столкнулись со снижением денежного потока в бизнесе и претерпели сложные времена. Они вынуждены сокращать объемы арендуемых площадей или же искать бизнес-центры с более низкими ставками.

Есть процент компаний, которые вкусили прелести удаленной работы и поняли, что вполне могут так достигать поставленных целей. При этом у них сократилась существенная часть расходов: затраты на аренду и обслуживание офиса, коммунальные платежи, закупку кофе, чая и печенья для поддержания командного духа, канцелярии и т.д.

Но не все компании, сокращающие на фоне пандемии офисные площади, могут просто отказаться от них. Те компании, которые не смогут этого сделать, учитывая сроки договоров, будут выводить лишние площади на рынок в качестве субаренды, считает Александр.

Это действительно может стать одним из вариантов конструктивного взаимоотношения контрагентов, когда и собственник, и арендатор останутся в выигрыше. Правда, действующим арендаторам придется проделать немалую работу: договориться с собственником и попытаться найти того, кому можно сдать освободившиеся площади.

В результате на рынке субаренды может оказаться достаточно вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, где офисные блоки, кстати, нарезаны крупными лотами.

Ринок офісної нерухомості: як пандемія COVID-19 вплине на концепцію та використання офісів (ІНФОГРАФІКА)

Аренда офисов в Киеве: как изменилась ставка за полугодие

Неподъемной арендную ставку сейчас вряд ли назовешь. Более того, многие собственники идут на уступки, а иногда и откровенный демпинг, чтобы удержать арендаторов. Последний вариант, конечно, не самая выигрышная стратегия, которая в целом бьет по рынку.

По данным Сергея, управляющего партнера консалтинговой компании, к концу первого полугодия 2020 года средневзвешенная декларированная арендная ставка на офисы класса А составила $28/кв. м и находилась в пределах типичного диапазона запрашиваемых ставок $25 - $35/кв. м в месяц, где верхняя граница снизилась на 22% г/г, а нижняя - на 4% г/г. Эффективная арендная ставка на прайм-объекты снизилась с начала года на 7% - до уровня $25/кв. м/месяц.

Плохо себя чувствуют и ставки аренды на офисы класса В: сейчас они составляют $18/кв. м в месяц и находятся в диапазоне $14 - $27/кв. м/ месяц (-17% для верхней границы и -29% - для нижней).

Существенный разрыв между нижней и верхней границами диапазона, поясняет Сергей, обусловлен характеристиками арендуемого помещения, а именно: состоянием отделки, расположением и долей вакантных площадей в зданиях.

По наблюдениям Александра, управляющего директора международной консалтинговой компании, рынок офисной недвижимости еще не успел полностью отреагировать на рост вакантности, снижение спроса и рост конкуренции со стороны новых объектов, вводимых в эксплуатацию.

«Владельцы некоторых бизнес-центров пока не готовы снижать арендные ставки, поэтому максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) осталась на уровне $30/кв. м/месяц (без НДС). В то же время нижний предельный показатель в классе А снизился с $23/кв. м/месяц в 2019 году до $20/кв. м/месяц по состоянию на конец первого полугодия 2020 года», - отмечает эксперт.

Снижение арендных ставок, по его словам, наблюдается и в классе В, где диапазон арендных ставок снизился с $15 - 23/кв. м/месяц в 2019 году до $12 - 20/кв. м/месяц по состоянию на конец первого полугодия 2020 года.

Опубліковано рейтинг українських міст із найкращим бізнес-кліматом. Київ на 21-му місці і це не дуже добре

На самом деле на арендную ставку оказали влияние и психологические факторы вроде компромиссов в период карантина. Среди них дисконты, отсрочки и пересмотр условий. «Некоторые арендодатели сознательно предоставляли скидку своим клиентам. Если же этого не происходило, арендаторы съезжали, в том числе и после карантина», - отмечает владелец инвестиционно-строительной компании, эксперт в сфере девелопмента и строительства.

На размер дисконтов напрямую влияли несколько факторов: насколько бизнес арендатора пострадал от коронавируса, какая у него репутация и взаимоотношения с собственниками. В целом сегмент продемонстрировал высокую степень адекватности деловых взаимоотношений и сплоченности.

Ключевые изменения на рынке офисов

Представьте, что вы серфер, который вроде бы уже неплохо катается и в своих грезах вполне готов встретиться лицом к лицу с Пайплайн - самой смертоносной волной в мире.

И тут вдруг на доске с вами случается какая-то совершенно непредсказуемая, неведомая ранее ситуация, где веру в способность обуздать стихию и в себя снимает как рукой. Все, что вам остается, - это грести, подстраиваться и маневрировать. Именно так случилось и с влиянием коронавируса на рынок офисной недвижимости. Слоган «меняйся или умри» превратился в практическое руководство к действию.

В 2020 году, по наблюдениям эксперта в сфере девелопмента и строительства, в условиях пандемии ключевой особенностью стала как раз адаптация бизнеса к новым реалиям и требованиям, а также умение компаний быть гибкими и быстро трансформировать свои бизнес-процессы.

«Компании, которые в свое время технически настроили удаленную работу и работали по принципу hot desking, или команды, которые практиковали работу в коворкингах, получили преимущество. Им не нужно было тратить время на адаптацию и внедрение всех сопутствующих технологий - работа уже была проделана», - убежден эксперт.

По результатам глобального опроса международной консалтинговой компанией, рассказывает Александр, 8/10 людей после карантина хотели бы иметь возможность работать удаленно хотя бы один день в неделю. Однако, уверен эксперт, такая тенденция не станет причиной массового отказа от офисов. Напротив, компании будут больше инвестировать в качество офисов, создавая менее плотные помещения с большим количеством общих пространств. Ведь не все способны продуктивно работать в домашних условиях.

В течение июля - августа 2020 года, делится наблюдениями эксперт в сфере офисной недвижимости, возобновилась активность как со стороны небольших, так и крупных арендаторов с целью изучения рынка, а также возможности аренды офисных помещений на более привлекательных условиях в сравнении с февралем 2020 года.

«Однако крайне редко наблюдаются запросы на поиск помещений с целью расширения. В большинстве своем компании хотят улучшить условия аренды как относительно качества арендуемого офиса, так и в плане коммерческих условий», - пояснил эксперт.

Среди главенствующих факторов после пандемии видим интерес к уменьшению арендуемых площадей, повышенный спрос на безопасные инженерные решения, усиленный клининг и дополнительные сервисы. При этом ищут офисы с минимальными затратами на ремонт.

К позитивным последствиям пандемии Сергей советует отнести внимание арендаторов к таким техническим условиям, как качество вентиляции, которое непосредственно влияет на качество воздуха. Поскольку улучшенная вентиляция воздуха позволяет снизить риск распространения вирусов в помещении. Важным фактором также является фильтрация воздуха для удаления загрязняющих частиц и вирусов, а также обязательная регулярная очистка таких фильтров.

Общий объем поглощения офисных помещений (gross take-up) по итогам первого полугодия 2020 года, по данным Александра, составил около 40 тыс. кв. м, что более чем на 55% ниже аналогичного показателя в первом полугодии 2019 года (90 тыс. кв. м).

А в новых договорах аренды, рассказывает эксперт, наметилась тенденция прописывать особые условия аренды на период, когда невозможно использовать офисы. Чаще всего договариваются об отсрочке арендных платежей, а не о снижении арендной платы. В обмен на это договора, как правило, продлеваются на соответствующий срок.

Гибкие офисы: как коворкинги переживают пандемию

Если еще несколько лет назад, вспоминает эксперт, коворкинги были новым форматом для бизнеса, то сегодня в больших городах наблюдается повышенный интерес к таким пространствам, в частности благодаря гибким условиям аренды.

Однако никому не удалось выйти сухим после холодного душа, который устроил коронавирус. Практически все коворкинги/обслуживаемые офисы испытали аналогичное шоковое состояние, как и рынок традиционных офисов, отмечает эксперт в сфере офисной недвижимости. Вакантность у большинства операторов увеличилась, также скорректировались заявляемые условия.

По мнению экспертов, коворкинги/обслуживаемые офисы достаточно быстро восстановятся, поскольку большинство проектов были ориентированы на кабинетную планировку, что дает возможность обеспечения дистанцирования между резидентами.

«Такие проекты являются оптимальным вариантом для решения краткосрочных и среднесрочных задач, которые стоят перед многими арендаторами в процессе оптимизации арендуемой площади, количества персонала, которому необходимо находиться в офисе, а также определения планов дальнейшего развития», - считает эксперт в сфере офисной недвижимости.

На протяжении первого полугодия 2020 года в Киеве открылись 10 новых локаций коворкингов суммарной площадью более 23 тыс. кв. м, рассказывает Александр. Таким образом, общая площадь, которую занимают коворкинги, увеличилась на 35%. Среди крупных локаций, которые открылись в первом полугодии 2020 года - The Space (5,5 тыс. кв. м), Pratforma Fortuna (4,5 тыс. кв. м), Creative States of Arsenal (4,13 кв. м) и PeremogaSpace (2,8 тыс. кв. м).

Кстати, рынок коворкинг-пространств в Киеве в течение последних 5 лет нарастил мускулы и готов потеснить традиционные офисы благодаря высокому сервису, индивидуальному подходу и единым стандартам качества.

Переворот в мире коворкинга: в Киеве появились уникальные смарт-офисы (ФОТО)

Если в 2015 году общая площадь, которую занимали коворкинги, не превышала 20 тыс. кв. м, то по состоянию на конец первого полугодия 2020 года этот показатель увеличился более чем в 4 раза - 86,6 тыс. кв. м. И это не потому, что у нас всем резко захотелось строить гибкие офисы - спрос на подобные решения растет из года в год.

Всего в сегменте работают 29 операторов, однако около 65% общей площади, которую занимают коворкинги, находятся под управлением ключевых игроков: IWG (в Украине работают под брендами Regus и Spaces), Platforma, Creative Quarter, Creative States.

Среди международных игроков в Киеве работают IWG, Lift99 и iHub. В мае 2020 года венгерский оператор NewWork ушел с украинского рынка.

Крупные сетевые операторы продолжают экспансию в регионах: Platforma открыл локацию во Львове (2,7 тыс. кв. м), Creative States - в Днепре (3,7 тыс. кв. м). Возможности выйти на международные рынки до пандемии активно обсуждали Creative Quarter и Creative States. А украинская сеть коворкингов Chasopys даже предприняла подобный шаг и в мае 2019 года объявила о создании совместного предприятия с немецким оператором rent24 и открытии ряда локаций в Центральной и Восточной Европе.

Главные уроки пандемии для офисов

Коронавирус научил всех быть людьми. Эта самый ценный урок. На протяжении всего режима самоизоляции владельцы бизнес-центров и арендаторы шли друг другу на уступки и сумели в большинстве своем найти компромиссные варианты.

Помимо общечеловеческих, игроки сегмента получили и хороший урок каждый по своей части. По словам эксперта в сфере офисной недвижимости, коронавирус показал девелоперам, насколько важно проектировать и строить здания с универсальной планировкой с учетом изменчивости современных реалий.

Для всех сторон, считает Сергей, приоритетом становится «здоровье» офиса для сокращения или предотвращения распространения инфекций, что в свою очередь может стимулировать спрос на «зеленые объекты». Растущий спрос на такие здания может стимулировать девелоперов пересматривать стратегии портфеля недвижимости в сторону «экологичности» объектов.

«В «экологичных» объектах функционирует улучшенная система вентиляции и фильтрации воздуха, что предотвращает распространение инфекций в помещении. Так же, как и контроль за уровнем влажности. В таких объектах предусматривается определенное пространство для работника с возможностью регулирования в дальнейшем», - пояснил он.

При проектировании будущих БЦ Александр советует учитывать такие факторы, как оптимальная архитектурная концепция проекта, инфраструктура здания, планировка, освещение, инженерные и вентиляционные системы, паркинг, системы доступа в здание - все это непосредственно влияет на будущий доход бизнес-центра.

Управляющим компаниям эксперты советуют выстраивать открытые, честные и тесные взаимоотношения с арендаторами. Кроме того, важно также приучать себя к быстрой и адекватной реакции в нестандартных ситуациях, уточняет эксперт в сфере офисной недвижимости.

Умение договариваться и находить компромиссы, по словам эксперта, будет иметь прямое отношение к заполненности БЦ.

Второе полугодие 2020 года, по словам экспертов, будет знаковым: участники рынка определятся с главенствующими стратегиями, адаптируют их под существующие реалии, а значит, не исключено, что на рынке появятся новые дистресс-модели, которые в итоге помогут сегменту офисов выйти из схватки с коронакризисом с наименьшими потерями.

COVID-19: порог заболеваемости для попадания региона в "красную" зону увеличен более, чем вдвое

Цікаво про будівництво: раніше ми публікували фотозвіт з реалізацію дахових вікон FAKRO в сучасному дизайн-проєкті квартири на Подолі