РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 39.221 EUR: 42.367
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 39.221
EUR 40.000 41.000 42.367
USD 38.950 39.359 39.221
EUR 41.950 42.680 42.367
Ми допрацьовуємо BuildPortal. Зовсім скоро він стане ще кращим!

Чому право оренди на землю і дозвільна документація мають стати комерційним інструментом

Лібералізація на допомогу: як залучити гроші в ринок нерухомості і чому право оренди на землю і дозвільна документація мають стати комерційним інструментом

2867 09.09.2019 в 07:55

СЕРГІЙ ОВЧИННИКОВ
незалежний експерт,
директор компанії Stokman





А віз і нині там

14. Рівно стільки років пройшло з моменту, коли я вперше підняв це питання на засіданні ради директорів Української будівельної асоціації. «А віз і нині там».

Щоб в ринок української нерухомості прийшли реальні гроші, потрібно перш за все нормалізувати земельні відносини. Полегшені перехід права оренди на землю, створення можливості його застави, закріплення дозвільної документації за кадастровим номером земельної ділянки призведуть до лібералізації ринку, збільшення та спрощення конкуренції на ринку нерухомості, що дозволить значно прискорити інвестиції і процес розвитку проектів, збільшить їх кількість. Для цього необхідно зробити право оренди комерційним, тобто предметом торгу. На чому саме це може ґрунтуватися і на що згодом вплине, розповідає експерт Сергій Овчинников.

Права оренди земельної ділянки

Сьогодні на ринку близько 90% ділянок, придатних для розвитку проектів нерухомості, перебувають в оренді. Інвестор купує не землю, не право оренди на землю, а компанію (титулодержателя), за якою закріплено право оренди на цю землю. Але разом із ділянкою він отримує всі ризики, пов'язані з компанією: боргові зобов'язання, корпоративні та майнові проблеми тощо. З досвіду проведення близько 100 перевірок (дью-ділідженс) проектів, такі проблеми зустрічаються практично в кожному випадку.

Перевести право оренди на нову компанію або неможливо, або процес може зайняти кілька років, оскільки потрібна розробка й узгодження нового проекту відведення земельної ділянки, проходження земельних комісій і голосування сесій міських та обласних рад. Тобто шлях інвестора стає тернистим і вкрай ризикованим.

Якщо узаконити продаж прав оренди, а ця практика існує в усьому світі, то відразу встановиться справедлива ринкова ціна на землю, що сьогодні стримує дефіцит якісної пропозиції.

Зараз на ринку житла висока конкуренція. Забудовники залучають покупців ціною. Але при цьому будкомпанії змушені здешевлювати собівартість будівництва часто за рахунок використання дешевих будматеріалів, погіршення якості будівельних робіт, збільшення кількості квартир, несвоєчасних розрахунків із субпідрядними організаціями тощо.

Так, будинки не падають, але, щоб жити в них комфортно, покупцям таких квадратних метрів доведеться в найближчому майбутньому постійно вкладати чимало коштів. Спрощення отримання права оренди землі, зняття корупційної складової і наділення ДАБІ функціями контролю дозволить зупинити цю тенденцію.

Велика проблема при оренді земельної ділянки – отримання кредитного фінансування на розвиток проекту. Банк має бути захищений і у разі дефолту позичальника повинен мати можливість швидко «підхопити» проект і закінчити його розвиток. Банки зможуть розглядати право оренди як заставу. У такий спосіб буде отримано потужний стимул активізації проектного фінансування.

Дозвільна документація

Зараз ситуація виглядає таким чином. Компанія, що займається не тільки будівництвом, а й, наприклад, торгівлею, вирішила побудувати об'єкт нерухомості. Вона розробила й погодила проект, а потім трапився якийсь форс-мажор – припустимо, тяжко захворів її засновник.

У результаті чималі гроші, вкладені в отримання дозвільної документації, зависають у повітрі: продати компанію бізнесмен не може, оскільки на ній зареєстровані інші види бізнесу. Він може продати тільки проект, але тоді покупцеві доведеться пройти всі кола пекла, пов'язані з отриманням нової дозвільної документації.

Документація має бути об'єктом торгівлі, для цього її треба прив'язувати ні до компанії, а до унікального номеру земельної ділянки. Вона має переходити слідом за переходом права оренди або власності на земельну ділянку. Вона також може і має бути закладена банку для отримання проектного фінансування.

Можливості застави банку і права оренди, і проектної документації

Процентна ставка за кредитами не є єдиним обмежувачем розвитку проектного фінансування. Дуже часто девелоперу немає чого запропонувати банку, крім прав на земельну ділянку, проекту, оформлення дозвільної документації. Сьогодні для банку це ніщо. Складні схеми із заставою корпоративних прав компанії титулодержателя банкам не цікаві.

Вони повинні мати можливість у разі дефолту позичальника «підхопити» проект і успішно його завершити. Для цього необхідно вирішити заставу права оренди земельної ділянки та всієї проектної і дозвільної документації. У цьому разі банк відчуватиме себе впевнено й більш комфортно.

Що це дасть ринку? Відновлення проектного фінансування, більш дешеві кредити (тому що будуть знижені ризики), більша кількість проектів на ринку, новий рівень конкуренції і, як наслідок, користь для споживача через кращу якість проектів. Це не кажучи про пожвавлення самого ринку розвитку (будівництва), який наразі перебуває в глибокій стагнації. Технічно складні, якісні і, читай, дорогі проекти не розвиваються.

Оформлення права власності в Державному реєстрі майнових прав пропорційно обсягу виконаних робіт на проекті
(відповідно – оформлення застави на користь кредитора паралельно траншами кредиту, що видається)

У всьому цивілізованому світі існує практика створення проміжних техпаспортів під час будівництва. Побудував поверх, зробили обміри, заклав банку – отримав наступний транш фінансування. Або відсотки виконаних робіт з інженерії та обладнання.

Це принципово важливо для отримання проектного фінансування. Банк бачить прямий прогрес, збільшення вартості застави, тому немає складнощів із фінансуванням. Отримав гроші, освоїв їх, випустив нові документи, отримав наступний транш. Це призводить до зниження ризиків, оскільки збільшується ступінь прозорості та контролю.

Успіх будь-якого проекту нерухомості на 80% – це земельна ділянка, якість проектної документації та команда проекту. Але 20% – це «кров» організму проекту, фінанси, які є вкрай важливими, щоб найкраща ідея була реалізована. Без них проект так і залишиться просто ідеєю на папері.




Читайте також у розділі "БЛОГИ":

Источник: mind
 
 
Интересные новости:
06.09.2019
2335
За даними Держстату, ще два роки тому в Україні нараховувалося понад 16 тисяч об’єктів незавер...
02.09.2019
2040
За пять лет реформ строительной отрасли не удалось избавиться от коррупции. Самые большие проблемы &...
30.08.2019
2102
Які основні виклики стоять сьогодні перед реформою в сфері управління житлом та на що саме треба зве...
21.03.2024
6453
Ольга Ворона, директор ТОВ «Пенетрон Україна» розповіла, як в умовах війни змінилас...
19.02.2024
2807
Дізнайтесь більше про новітнє рішення від "БІГ-СІТІ ЮА" у сфері водовідведення, його переваги та осо...
19.01.2024
22597
Анна Гонтаренко, ТВО виконавчого директора Асоціації Український Центр Сталевого Будівництва поділил...