Жителей «хрущевок» могут отселять в другие районы в меньшие квартиры

Украинцам написали новые правила отселения из хрущевок и панельных домов
1555 20.05.2019 в 08:04



Закон на переселение 

Жителей ветхих хрущевок и панельных домов готовятся отселять в новые дома. Соответствующая процедура прописана в законопроекте, разработанном Минрегионстроем и Украинским государственным научно-исследовательским институтом проектирования городов «Дипромисто» (ГП Дипромисто): «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Его скоро направят на согласование в центральные органы исполнительной власти, после чего, при необходимости, доработают, и Кабмин внесет его в Верховную Раду.

Как рассказали UBR.ua разработчики проекта, при самых благоприятных условиях в 2019 году документ успеют принять разве что в первом чтении. Учитывая, что сейчас депутаты больше озабочены скорыми парламентскими выборами, очевидно, что заработает закон о реновации не ранее 2020 года. Он придет на смену подобному документу, действующему с 2006 года. По сути он не работает.


Новый законопроект предусматривает 8 ключевых новаций:

1. Реконструкцию устаревшего жилья любой высотности, а не только пятиэтажек, как сейчас.

2. В программу реновации смогут включать не только жилые дома, но также инженерно-транспортные и социальные объекты: детские сады, школы, объекты торговли и т.д.

3. Согласие на реконструкцию/снос жилья потребуется не от всех жильцов. Достаточно 75%. Расширяется перечень источников финансирования будущих проектов по реновации.

4. Оплатить ее смогут: застройщики, городские и государственный бюджеты, иностранные доноры, различные фонды, гранты, сами жильцы (на них могут определенный процент затрат).

5. Заказчиком работ будут выступать местные органы самоуправления.

6. Предусматривает разные варианты отселения и компенсации жильцам устаревшего жилфонда.

7. Город будет объявлять конкурс и выставлять условия к застройщикам. Один дом строить разным компаниям вряд ли разрешат, но заниматься разными проектами на территории одного микрорайона — вполне.

8. Дома должны пройти энергоаудит до реновации и быть энергоэффективными после, соответствовать новым градостроительным нормам (например, быть приспособленными для маломобильных групп населения и т.д.)


Ремонтировать нужно все

В Киеве, по разным оценкам, количество домов, которые уже исчерпали свой срок эксплуатации достигает 65-70%. Поэтому новый законопроект потенциально может коснуться и домов, построенных в 70-80-х годах, говорят эксперты. Реновация нужна не только жилью, но и социальным объектам, построенным в большинстве своем в советские годы.

Потенциально в проектах комплексной реконструкции кварталов могут участвовать крупные игроки. Таких компаний не так и много, например, в Киеве. Что касается точечных проектов — на 2-3 дома, то здесь могут привлекаться и небольшие компании.


«По каждому отдельному проекту будет проведен инвестиционный конкурс, что позволит выбрать победителя. Чтобы избежать бюджетного «распила» и сделать эти конкурсы прозрачными, стоит закрепить в документе норму, что победители обязаны иметь соответствующую материально-техническую базу для проведения всего комплекса работ. Также частично необходимо закрепить невозможность передавать этот проект третьим лицам в субаренду. За исключением, разве что, мелких работ, например, по установке стеклопакетов и т.п.», — рассказал начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.

Спорным выглядит вопрос количества несогласных с предложенными проектами реконструкции. 25% владельцев жилья и нежилых помещений — это достаточно большое количество людей.

Хотя понять разработчиков можно: шансы на реализацию проекта значительно возрастают. Но эта норма вступает в прямую коллизию с Конституцией Украины, где определена незыблемость права собственности. Эксперты не исключают, что эта норма будет горячо обсуждаться в комитетах Рады и в сессионный зал она попадет уже измененной.

Жилье взамен

В программе реновации не обязательно предусматривать отселение и последующий снос домов. Если местные власти принимают решение о проведение реконструкции квартала или отдельного дома, тогда:

- Местные власти проводят техническое обследование состояния всех зданий и сооружений на территории, которая отводится под реконструкцию.

- Потом, на основании полученных данных от уполномоченных сертифицированных специалистов, составляется по каждому объекту техническая характеристика, с описанием состояния несущих конструкций, инженерных сетей, фундамента и пр.

- После этого разрабатывается проектная документация по реконструкции, в которой определяется, какой дом по своим техническим характеристикам дешевле снести и на его месте построить новый. А какой объект подлежит реконструкции или модернизации (где требуется замена инженерных сетей), утепление, установка счетчиков, где возможна надстройка этажей, либо перепланировка).

- Исходя из того, какие виды работ потребуются, уже и будет приниматься решение о необходимости отселения жильцов.

«Если дом не сносится, а требует капитального ремонта с отселением, то люди переселяются в стартовые дома, и после проведения ремонта, возвращаются обратно в свое жилье. Если здание сносится, на территории микрорайона должны построить стартовый жилой дом, в который отселяются жители. Люди получают квартиры, дом сносится, а на его месте строится новый дом, куда и вселяются обратно жильцы», — рассказал директор ГП Дипромисто Иван Шпилевский.

Если стартовый дом построить негде, тогда по согласованию с жителями их могут отселить в маневренный жилой фонд, который формируется органами местного самоуправления или застройщиком. В другом районе населенного пункта. Взамен могут предложить даже жилье на вторичном рынке, если человек не захочет ждать постройки стартового дома.

«По каждой квартире, с каждым собственником будут вестись отдельные разговоры, заключаться договор, в котором пропишут все условия компенсации и отселения», — добавил Шпилевский.

Компенсации и доплаты

В действующем законе, при расчете компенсации при отселении, жильцы могли требовать от застройщиков увеличения жилой площади на 50%. Для строителей такие проекты, мягко говоря, невыгодны. Этот коэффициент вычеркнули.

С другой стороны, при замене старой квартиры на новую, застройщики учитывал только «жилой» метраж, а не общий, что невыгодно уже собственникам старого жилья. Например, при общем метраже квартиры в 100 кв.м, жилая площадь могла составлять только 40-50 кв.м.

В новом законопроекте эти диспропорции убрали — будут учитывать общий метраж. К тому же, владельцы жилья смогут рассчитывать на денежную компенсацию, если площадь новой квартиры будет меньше предыдущей:

- Если люди захотят увеличить площадь, то разницу доплатит собственник. И наоборот, если человек живет один, например, в трехкомнатной квартире, и захочет получить меньший метраж, то ему компенсируют разницу по коммерческим ценам;

- Если владелец старой квартиры проживает в центре города, где стоимость квадрата выше, чем в спальных районах, и он согласится переехать на окраину, то разницу в цене квадратных метров человеку также компенсируют.

«Что касается определения рыночной стоимости квартиры в случае несогласия жильца переселятся в маневренный фонд. Считаю, что над этим пунктом также придется поработать: рынок не статичен и каждый месяц на нем происходят, пусть и незначительные, но все же изменения в ценах. Закон возложил оценку имущества на профессиональных оценщиков, но не совсем понятно, за чей счет будут оплачены их услуги», — заметил в беседе управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов

Выгодно ли застройщикам

Во многих случаях реконструкция (с заменой всех инженерных сетей, полным или частичным сносом старых зданий и т.д.) — это куда более хлопотный, емкий по времени и более дорогостоящий проект, чем постройка нового дома. Реконструкция дома длится в среднем на 3-6 месяцев дольше, чем стройка. И дороже минимум на 10-15%, говорят строители. Соответственно рентабельность тоже должна повысится с учетом указанного срока.

«Сегодня рентабельность строительства в Киеве не превышает 25%, а в пригороде столицы — 20%. Не исключено, что вопрос предоставления временного жилья бывшим владельцем также может лечь на плечи застройщика. Что тоже будет ощутимой частью расходов, именуемых себестоимостью строительства. Грубо говоря, застройщикам будет выгодно участвовать в таких проектах в случае, если они смогут заработать от 30% до 40% прибыли», — добавил Кононов.

Если говорить о реновации из разряда «сменить фасад, установить счетчики», то это, скорее, будет интересно подрядчикам, чтобы пополнить свой портфель удачными социальными кейсами, говорят эксперты.


Источник: ubr.ua

Интересные новости:
20.05.2019
968
Завдяки сонячним панелям на даху львівська школа планує заробляти 200 тис. грн. щороку...
20.05.2019
1210
Встановлення пам’ятника гривні коштувало 300 тисяч гривень. За словами одного з ініціаторів пр...
20.05.2019
593
Мешканці намагалися потрапити на огороджену територію, аби не допустити подальшого вирубування дерев...
20.09.2019
606
Завершение работ по строительству Запорожского моста потребует 12 млрд грн, при наличии инвестиций б...
20.09.2019
715
Полиция проводит обыски у организаторов и исполнителей строительства ЖК «Фреш-сити», ЖК ...
20.09.2019
1254
В Киеве на реконструкции Боршаговского путепровода упал кран. Полиция показала видео...