Лето - традиционное время затишья на рынке жилой недвижимости. Ближе к осени ситуация, как правило, меняется: покупательский спрос оживает, а застройщики и владельцы жилья повышают цены. Будет ли такая тенденция актуальна и в этом году? Эксперты на рынке недвижимости дали свои прогнозы.

Новострой: предложение превышает спрос

«Сегодня стоимость на первичное жилье в столице стабилизировалась и может колебаться из месяца в месяц не более чем на 1–2 %. В ближайшем будущем колоссальных изменений в ценовой политике на такое жилье прогнозировать нельзя. Подорожать первичка не сможет, поскольку на рынке еще достаточно много невыкупленных квартир в новостройках. А подешеветь ей не дадут новые строительные нормы, которые вступят в силу с 1 сентября 2018 года, - объясняет Олег Грубый, директор столичного агентства недвижимости Smart House. - Согласно нововведениям, будет ограничена площадь застройки участка в зависимости от будущей высотности здания. Так, например, если по документам планируется построить четырехэтажный жилой дом, то он должен будет занимать не более 45 % от всего участка, если высотность дома - 5-8 этажей, то не более 40 %, а дома-свечки, которые могут достигать 25 этажей, должны будут занимать только 30 % от всего участка. Остальная площадь предназначена для рекреационных зон, парков, скверов, детских площадок и т. д. Поэтому с осени застройщики не смогут на одном участке возводить жилые комплексы впритык друг к другу. Теперь, получив землю, они смогут, например, построить только один дом, а его высотность будет определяться условиями почвы и другими особенностями местности».

Удерживать цены на первичке помогают еще и так называемые новые квартиры в неновых домах. «Сегодня на рынке присутствует очень много квартир, которые нельзя отнести и не к новостроям, и не ко вторичке. Например, дома, построенные в 2010-2012 годах. Они уже сданы в эксплуатацию и даже частично заселены, но много квартир в них еще осталось не проданными, - объясняет Валерий Парафейник, риелтор агентства недвижимости LuckeHouse. - Застройщиками они позиционируются как новостройки и продаются по цене первички, но при этом уже имеют признаки эксплуатации. Покупатели это понимают и отдают предпочтение более новым домам, с более современной инфраструктурой, с новыми лифтами, чистыми подъездами и благоустроенной придомовой территорией. Наличие нераскупленных квартир в таких домах показывает, что в столице предложение превышает спрос на недвижимость. Чтобы распродать уже возведенные квадратные метры, застройщики должны, по идее, снизить цену. Но у каждой квартиры есть свой порог рентабельности, и цены сегодня на квадратные метры практически равны себестоимости. Поэтому понижать цену, по крайней мере, в ближайшей перспективе застройщики не будут. К тому же с осени, когда вступят в силу новые строительные нормы, строить прежними темпами смогут позволить себе не многие компании. Через год-два это приведет к подорожанию квартир в новых домах. И тогда покупателям придется согласиться на предложения в «новостроях 2010 года».

В Киеве отмечено сокращение темпов продажи жилья

Кроме того, уже несколько лет повысить цену на новострой не позволяют низкие доходы наших граждан. «Сегодня на первичном рынке лидирует спрос на однокомнатные квартиры, - рассказывает Алла Ивченко-Варварич, специалист по маркетинговым коммуникациям Address.ua. - Ведь разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью квартир достаточно велик. У населения недостаточно средств, чтобы позволить себе свободно приобрести столичную недвижимость даже минимальной площадью. Чтобы хоть как-то стимулировать интерес покупателей, застройщики предлагают разнообразные акции и скидки. Так, например, при внесении сразу стопроцентного платежа они готовы уступить до 20 % от стоимости квартиры. А если у покупателей недостаточно денег, чтобы сразу оплатить выбранную квартиру, они предлагают системы рассрочек на срок от двух до пяти лет или же схему trade-in, при которой обещают обменять старую квартиру с большей жилплощадью на меньшую в новостройке или же выбрать аналогичную, но с доплатой».

По словам эксперта Аллы Ивченко-Варварич, в конце весны и начале лета наиболее покупаемыми были квартиры, стоимостью в диапазоне от 50 тыс. до 70 тыс. долл. За эти деньги покупатели хотели приобрести квартиру площадью от 50 до 80 кв. м. Следующим по востребованности оказалось жилье, которое дешевле 30 тыс. долл. Как говорит специалист, ссылаясь на данные Нацбанка, основные покупатели первичной недвижимости - это люди, у которых доход в валюте и не привязан к гривне, например, те, кто работает в иностранных компаниях, или те, у кого зарплата в контракте прописана в долларах. Также среди покупателей недвижимости были те, кто хотел ее использовать в инвестиционных целях.

Вторичка: цены продолжат снижаться

На рынке вторичной недвижимости цены продолжают падать. Дешевле всего «подержанные» квартиры в Деснянском и Святошинском районах. Именно здесь жилищный фонд уже достаточно устарел, инфраструктура района развивается медленно, а земля не представляет такой ценности как, например, в Печерском или в Шевченковском районе. Кроме того, здесь активно ведется новая застройка, потому разрыв в цене на квартиры в новых и старых домах с каждым годом становится все более явным. По прогнозам экспертов, к осени этот разрыв составит 30 % не в пользу вторички. «Молодежь, которая сама заработала себе на квартиру, предпочитает покупать жилье в новострое. И даже если у них есть квартиры в старых домах, доставшиеся им по наследству от бабушек и дедушек, то они не видят в них большой ценности и готовы торговаться. В большей степени это касается недвижимости не в центре города, которую даже сдавая в аренду, сложно расценивать как дополнительный доход, поэтому от таких квартир стараются избавиться. Особенно это будет явно видно перед отопительным сезоном, ведь за такие квартиры придется платить достаточно высокую коммуналку, - комментирует тенденцию на рынке вторичной недвижимости Валерий Парафейник. - А т. к. у таких квартир нет себестоимости, продавцы хорошо уступают и дальше будут это делать. Смотря на тенденцию прошлых лет, можно говорить, что стоимость квадратного метра на вторичке за год снижается примерно на 50 долл. в зависимости от состояния дома и отдаленности его от станции метро».

Киевсовет утвердил уплотнение жилой застройки в трех районах столицы

Загородные дома: экология важнее цены

Тенденция работать в столице, а жить за городом в частном доме по-прежнему актуальна. Наибольшей популярностью пользуются загородные дома вблизи Одесской, Ново-Обуховской и Житомирской трасс. Эта тенденция, по мнению Романа Герасимчука, консультанта City Development Solutions, связана с желанием людей как можно быстрее и удобнее добираться до работы в городе.

Но если удобная транспортная развязка и раньше была одним из решающих факторов при выборе загородной недвижимости, то сейчас покупатели обращают внимание на экологичность района. «В тройку ключевых факторов, которые влияют на выбор дома за городом, входят удобное месторасположение, транспортная доступность к городу и экология проживания, - считает Анатолий Топал, вице-президент АПУН. - При этом такой критерий, как стоимость, не является определяющим при покупке загородного дома». С коллегой согласна и Лариса Ставинога, член Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, генеральный директор АН Realterra. - Люди готовы заплатить за дом больше, если он находится в лесу или на берегу озера. Если брать теоретически одинаковую постройку, то дороже будет стоить дом в лесу или на берегу водоема, чем дом просто в селе.

Сегодня люди ищут капитальное жилье хорошего качества, потому как поняли, что скупой платит дважды, и хороший дом из хорошего материала не может стоить дешево. Кроме того, сегодня выбирают постройки, которые возведены с использованием энергоэффективных и энергосберегающих технологий, а наиболее предпочтительная площадь жилья - 120-170 кв. м. Такая тенденция может сохраниться и дальше, ведь сегодня люди не хотят иметь дачный домик, а им нужен капитальный загородный дом, где могли бы находиться круглый год или приезжать туда без риска замерзнуть». 

Источник: Вести