Обзор рынка офисной недвижимости Киева. Итоги 1 полугодия 2015 года

1632 2015-07-10 09:05:00

Развитие рынка офисной недвижимости Киева в I половине текущего года характеризовалось ростом предложения на фоне пассивного спроса со стороны арендаторов, что привело к дальнейшему снижению арендных ставок.

Предложения рынка офисной недвижимости

По итогам первого полугодия 2015 на рынке офисной недвижимости был введен БЦ на просп. 40 - летия Октября, 132 площадью 12 000 м2 и БЦ на ул.Жилянская,32-36 площадью 3 125 м2. Таким образом общее предложение по состоянию на июнь 2015 года составляет 1 700 420 м2.

До конца текущего года к открытию заявлено 5 бизнес-центров суммарной арендуемой площадью 50 500 м2: I очередь Форум West Side (GLA - 4000 м2) по ул.О.Телиги, 6,   ТОК на ул.Зоологическая,5A/1*(GLA - 7500 м2), офисный центр по ул.Горького,46 (GLA - 8000 м2), Престиж Подол по ул. ул.Нижний Вал, 27-29 (GLA - 10 000 м2), гостинично-офисный комплекс по адресу ул. Нижний Вал, 63/ул. Ярославская, 58/Набережно-Крещатицкая (GLA - 21 000 м2).

В 2016 году ожидается ввод в эксплуатацию офисного комплекса (GLA - 8 195 м2) в составе МФК Retroville на просп.Правды,47, а также крупнейшего БЦ класса A Sky Towers (GLA - 130 000 м2). Данный проект составит высокую конкуренцию действующим БЦ и может повлечь за собой стремительное увеличение вакантности и снижение арендных ставок.

Текущая конъюнктура рынка офисной недвижимости создает неблагоприятные условия в первую очередь для девелоперов. Рост рыночного предложения на фоне пассивного спроса способствует дальнейшему снижению арендных ставок, повышению требований к условиям аренды и качеству офисных помещений со стороны арендаторов, и соответственно приведет к понижению уровня капитализации и увеличению сроков окупаемости.

По итогам первого полугодия 2015 на рынке офисной недвижимости был введен БЦ на просп. 40 - летия Октября, 132 площадью 12 000 м2 и БЦ на ул.Жилянская,32-36 площадью 3 125 м2. Таким образом общее предложение по состоянию на июнь 2015 года составляет 1 700 420 м2.

Анализ спроса рынка офисной недвижимости

Текущая ситуация в стране негативно повлияла на активность арендаторов. На рынке наблюдается значительное снижение количества ротаций. В структуре спроса по-прежнему продолжают лидировать компании сферы информационных технологий, консалтинговые компании (юридические, страховые, коллекторские и т.д.), производственные компании, фармацевтическая сфера и др.

В структуре спроса по-прежнему продолжают лидировать компании сферы информационных технологий, консалтинговые компании (юридические, страховые, коллекторские и т.д.), производственные компании, фармацевтическая сфера и др.

Стоит отметить, что практически все транзакции связаны с переездом, а не выходом новых компаний.

По итогам I полугодия 2015 года большинство транзакции завершены в бизнес-центрах «В» класса. В лидерах по объему поглощенных офисных площадей по прежнему остаются международные компании, которые занимают 59% рынка профессиональной офисной недвижимости, соответственно украинские компании поглощают 41% объема рынка.

В лидерах по объему поглощенных офисных площадей по прежнему остаются международные компании, которые занимают 59% рынка профессиональной офисной недвижимости, соответственно украинские компании поглощают 41% объема рынка.

Вакантность рынка офисной недвижимости

В связи со снижением активности арендаторов на фоне растущего предложения мы наблюдаем увеличение доли свободных площадей. По итогам первого полугодия 2015 года вакантность в классе «В» за счет ввода новых объектов выросла на 0,5% и составила 22%, в классе «А» уровень вакантности остается на уровне 30%.

В связи со снижением активности арендаторов на фоне растущего предложения мы наблюдаем увеличение доли свободных площадей.

Арендная ставка

Из-за влияния текущей экономической ситуации, в том числе валютных изменений на рынке офисной недвижимости продолжается снижение арендных ставок. В классе «А» диапазон заявляемых арендных ставок составляет 20 - 28 долл./м2/мес., в классе «В» 10-20 долл./м2/мес. (без НДС и эксплуатационных платежей). В сравнении с аналогичным периодом 2014 года, арендные ставки на рынке офисной недвижимости снизились в среднем на 30%.

Арендодатели в целях удержания арендаторов пересматривают условия аренды, практикуют индивидуальную договоренность: привязка к курсу доллара на определенный период, увеличение арендных каникул, арендные каникул, снижение уровня индексации, компенсация ремонтных работ  и т.д.

За счет повышение уровня вакантности и роста нового предложения на рынке офисной недвижимости, мы прогнозируем дальнейшее снижение арендных ставок в столичных бизнес- центрах.

Из-за влияния текущей экономической ситуации, в том числе валютных изменений на рынке офисной недвижимости продолжается снижение арендных ставок.

Тенденции и прогнозы рынка офисной недвижимости

- По итогам I полугодия 2015 года на рынке офисной недвижимости наблюдался достаточно низкий уровень ввода нового предложения. В случае ввода всех анонсированных проектов новое предложение в 2015 году будет на 35% уступать новому предложению 2014 года.

- Локальные девелоперы сосредоточились на реализации малоформатных объектов. В структуре нового предложения доминируют проекты до 10 тыс. м2.

- Общий объем введенных качественных площадей значительно превышает  потребности рынка. Дальнейшее увеличение нового предложения усугубит конкуренцию между существующими объектами и приведет к снижению арендных ставок.

- Из-за сложной экономической ситуацией в стране спрос на рынке офисной недвижимости существенно сократился, по сравнению с 2013 на 40-50%. В сравнении с аналогичным периодом 2014, объем рыночного поглощения остается на прежнем уровне - 25 000 м2.

- По итогам 1 полугодия 2015 года  большинство транзакций приходится на бизнес центры "В" класса, в лидерах по поглощенных офисных площадей остаются международные компании наиболее развивающих сфер деятельности консалтинговые (юридические, страховые, коллекторские и т.д.), производственные, сфера телекоммуникаций.

- Вакантность офисных помещений столицы продолжает расти. Средний уровень для класса "В" составил 22%, для класса "А" - 30%.

- Вследствие девальвации  национальной  валюты и сокращения    спроса    уровень    арендных ставок, выраженных в долларах, снизился в среднем на 30% в годовом исчислении.

- На фоне экономической депрессии и продолжающихся военных действий в стране отсутствуют предпосылки для восстановления спроса на офисные помещения в ближайшей перспективе.

 ПОСМОТРЕТЬ ОБЗОР ПОЛНОСТЬЮ

Источник: www.utgcompany.com

Похожие статьи:
09.07.2015
1481
В последние два года в сегменте гостиничной недвижимости  наблюдается постоянное снижение колич...
18.08.2016
655
Результаты исследования отечественного рынка теплоизоляционных материалов. Узнайте, сколько украинце...
02.08.2016
1195
Основні аналітичні показники стану будівельної галузі. Порівняльні таблиці та графіки від Івана Мико...